Ley de Alquileres: de la derogación a la “rosca” infinita

El 29 de junio del 2020, mediante el boletín oficial se reglamentó la Ley de Alquileres, la cual estableció nuevas reglas al momento de negociar un contrato entre el locador y locatario, las cuales determinaron: un nuevo cálculo del precio de alquileres de acuerdo al Índice de precios al consumidor (IPC) y a la Remuneración Imponible Promedio de los trabajadores Estables (Ripte), también se propuso un nuevo plazo mínimo del contrato de 3 años, además de que es obligatorio declarar los contratos de locación en la AFIP, y la intermediación solo puede estar por un profesional matriculado. Ya han pasado 2 años.

A raíz de la regulación bajo la ley de alquileres, no solo inquilinos y propietarios se vieron afectados, sino que indirectamente esta presentó 5 efectos negativos sobre las demás variables que se incluyen en este sector como:

1. Caída del precio M2: Desde mediados del 2018 el precio para la venta del M2 viene con una tendencia bajista, pero esta tomó un impulso más acelerado desde el 2020, presentado su caída más prominente en agosto del 2020. En el 2022 se observa que el precio medio ya se ubica en USD 2.301 por M2, es decir los precios acumulan una caída de 2,3% para este año y si lo vemos desde los máximos histórico en 2019 los precios acumulan una caída de 17,8% (máximo histórico USD 2.800 el M2).

2. Retiro de las propiedades en alquiler: El alquiler de 3 ambientes en ciudad se ubica en $74.942 por mes, mientras que el alquiler de 2 ambientes se paga en promedio $56.825. En el 2022, los alquileres acumulan una suba del 21% similar a la inflación y muy por encima de los ajustes de los contratos existentes (Índice de Contrato de Locación +14,7%). Pero, a pesar de estos aumentos la oferta continua siendo limitada.

3. Caída de las escrituras: Según el Colegio de Escribanos durante el mes de marzo 2022 en la Ciudad de Buenos Aires la cantidad total de Escrituras de compraventa de inmuebles registro una baja de un 4,4% respecto al mismo nivel del año pasado. Ahora, si vemos a este dato como volumen de operaciones a través de los años, se observa que desde el momento de la reglamentación de alquileres las escrituras están por debajo del máximo histórico del 2018.

4. Aumento del Stock de Departamentos en Venta: Según los portales de ZonaProp y Argenprop la cantidad de departamentos ofrecidos para la venta en Ciudad de Buenos Aires se mantiene en valores máximos. El aumento de la oferta fue dentro del 14,8% y 16,5% interanualmente (se acumulan 44 meses aproximadamente de crecimiento interanual). El informe de Radar Inmobiliario muestra que la cantidad elevada de inmuebles a la venta es tan elevada que actualmente se necesitan entre 5,6 y 5,8 años para poder vender (absorber) toda la oferta, es decir, son 3 años más que el tiempo promedio requerido en los últimos 7 años.

5. Retraso del Mínimo No Imponible (MNI) de Bienes Personales y Revaluó Inmobiliario: También llamado impuesto al patrimonio (incluye autos, casas, ahorros en efectivo, cuentas corrientes, etc.) contiene alícuotas que varían desde el 0,5% hasta 1,25% según la valuación del total de bienes en el país y en el exterior. Actualmente este impuesto tiene un MNI de $6.000.000 de pesos, pero si se hace el ejercicio estadístico de calcular el verdadero valor ajustado del MNI tomando como valor principal el MNI del año 1991 que eran $100.000, hoy el MNI ajustado por inflación debería ser $61.243.000, es decir el valor actual se encuentra se encuentra desfasado a valores reales. Si a eso le sumamos la nueva forma de medir las viviendas con el nuevo revaluó inmobiliario, donde la valuación fiscal se multiplica ahora por 4, generando así que, miles de personas que estaban exentas del impuesto BBPP, pasen automáticamente a pagarlo, tras la última actualización.