Radar Inmobiliario N°51
El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables.
· Durante enero se realizaron 1.882 de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires; esto significó un aumento de 1,8% interanual y una caída estacional de 58,7% respecto de diciembre de 2023. Así, se suman 22 meses de crecimiento interanual ininterrumpido, siendo esta una las rachas positivas más largas de la historia del sector. En los últimos 12 meses se realizaron 40.573 operaciones de compraventa, es decir, que se registró un aumento de 18,6% interanual y el mayor volumen de los últimos 5 años. El nivel de operaciones se situó dentro de los valores máximos que puede permitir una economía con restricciones cambiarias; en ese sentido, aún se encuentra un 51,8% por debajo del promedio histórico para el periodo (3,8 mil escrituras).
· La cantidad de operaciones con hipoteca alcanzó los 69 actos, lo que representa un descenso de 11,5% en comparación con el año anterior y de 61,7% mensual. Las escrituras con hipoteca aún mantienen una participación baja en el total de actos en CABA (3,7%).
· La oferta de inmuebles en CABA disminuyó muy fuertemente en los últimos meses, lo que constituye una excelente noticia para el sector. En febrero, Zonaprop registró una reducción del stock disponible de 28,1% interanual y una del 7,7% con respecto al mes anterior; frente al máximo alcanzado en junio de 2022, el descenso fue del 33,1%. Por su parte, Argenprop experimentó una caída del 15,4% interanual y un descenso del 2,5% a nivel mensual.
· Los valores de publicación comenzaron a mostrar una nueva dinámica también a nivel interanual, marcando la primera suba en años. Esto pone de manifiesto –nuevamente- que buena parte del sinceramiento de los valores de publicación ya sucedió. En febrero, Zonaprop registró una suba interanual del 0,3%, la primera tras 55 meses consecutivos de caídas. En MercadoLibre la suba fue de 1,6% y Properati continua con caídas de 1,1%. A nivel mensual los valores de publicación se mantuvieron en alza en Zonaprop (+0,3%, alcanzando 8 meses consecutivos) y en MercadoLibre (+0,8%). La dinámica de los valores de publicación comienza a divergir fuertemente según el segmento, siendo mucho más fuerte la suba en el segmento emprendimientos.
· Respecto de los precios de cierre, durante 2023 se detuvo la caída: es la primera vez en cuatro años que el precio del metro cuadrado no se reduce. El porcentaje de negociación fue de 7,7% durante el último trimestre del año. La caída del precio del metro cuadrado acumulada desde principios de 2019 fue de 33,% en términos nominales y de 44,7%, si tenemos en cuenta la inflación en dólares. Esto sitúa al sector inmobiliario en zona de oportunidad, más aún si tenemos en cuenta el exorbitante aumento del costo de la construcción.
· Hacia adelante, se abre el interrogante respecto a cómo va a ser el 2024: similar a 2023 o un año de transición que dé lugar a una fuerte recuperación de tanto precios como cantidades (bull market).
· Existen drivers positivos y desafíos muy palpables que hacen muy difícil aun dilucidar el escenario más probable. Sin embargo, es claro que tanto la caída de los precios del sector residencial usado en niveles de oportunidad, como el fuertísimo aumento del costo de la construcción van a jugar un rol central y a generar nuevas oportunidades e incentivos en el mercado inmobiliario argentino.
