Venta de inmuebles: en qué valores se hacen las contraofertas
Vía ambito.com
Los dueños publican sus inmuebles y los compradores en general intentan negociar el precio. Sin embargo, la brecha entre el precio publicado y el de la venta final se fue modificando a lo largo de los años.
Durante 2023 el porcentaje de negociación promedio respecto del último valor de publicación fue de 8%, cayendo 0,5 puntos porcentuales respecto al año anterior. El regateo está convergiendo lentamente a los valores de 2019 (7.4%) pero aún está lejos del promedio histórico del 5%.
Estos datos, se desprenden del estudio Resultados de Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) realizado por 26 inmobiliarias del país. Además, destacaron que durante el último trimestre del año el porcentaje de negociación fue de 7,7% respecto del último valor de publicación, mostrando una caída de 1,3 puntos porcentuales respecto del último trimestre del año anterior.
Qué pasó con los precios
Durante el 2023, los precios de los inmuebles del sector residencial usado de la ciudad de Buenos Aires dejaron de caer. Respecto del 2022, se observó una tasa de variación interanual del precio del metro cuadrado de los inmuebles nula (0%). Desde que existe el ROI es el primer año donde los precios no caen (año 2019).
La caída del precio del metro cuadrado entre el primer trimestre de 2019 y el último trimestre de 2023 fue del 33,3% en términos nominales y del 44,7% en términos reales. Hacia adelante el panorama es aún incierto, tanto de volumen operado como de precios, y su evolución dependerá en gran medida del éxito de plan de estabilización, de cómo actúen las expectativas, la desaceleración de la inflación y la estabilidad cambiaria.
Qué fue lo más vendido y lo que más se ofrece
Lo que más se vendió fueron los 3 ambientes, representando el 29% de las operaciones. Esta tendencia se repite de forma sistemática todos los años desde que existe el relevamiento. En promedio los monoambientes vendidos tienen 35m2 totales, los 2 ambientes 47m2, los 3 ambientes 76m2 y los 4 ambientes 86m2 (incluyendo los metros descubiertos). El 71% de las ventas fueron de unidades sin cochera. Los departamentos al frente representaron el 61% de lo vendido en 2023. El 64% de los departamentos vendidos tienen balcón. El 80% de las ventas es de unidades en edificio sin amenities. Un 17% de los departamentos vendidos tienen una vista única y el 16% se encuentra en torre.
Apuro en la venta
Uno de los datos relevados en el ROI es el apuro del vendedor para realizar la venta. El porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro fue aumentando con los años pero en 2023 representó un 28%, un porcentaje menor del que se dio en 2022.
Tipo de comprador
El tipo de cliente inversor representó el 11,8% de las ventas en 2023. El resto de las compras se realizaron con fin de vivienda para uso personal. En cuanto a la tipología de propiedades elegidas por el cliente inversor predominaron los monoambientes (40%), seguidos de los 2 ambientes (38%), 3 ambientes (17%) y finalmente el 4 ambientes o más (5%). El 73% de las compras de inversor fueron en edificios sin amenities. El 92% de los inversores compraron propiedades sin cochera.
Encadenamiento de operaciones en el mercado Inmobiliario
El encadenamiento de las operaciones inmobiliarias en 2023 bajó respecto de 2022, disminuyendo 6,6pp en el encadenamiento hacia atrás y 4,3 pp en el caso del encadenamiento hacia adelante. Esto da una aproximación del “multiplicador” de operaciones que existe en el mercado inmobiliario. Pese a la caída el encadenamiento sigue siendo alto: más de un tercio de los vendedores de inmuebles venden para comprar.
El ROI es una iniciativa de varias inmobiliarias que comparten información cuantitativa -cualitativa sobre operaciones inmobiliarias de venta desde el año 2019. Los miembros actuales son Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt, Evoluer, López Castromil Propiedades, Click Aparts, Krell Brokers, Di Mitrio, Capilla García Fernández, Elizalde Propiedades, Asempro, Adriana Massa, RG Montes, Predial, RealProps, Nuevo Siglo, Oppel, Mel Propiedades y GPS.
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