Cómo impactan las elecciones en el mercado inmobiliario

Por José Luis Cieri para Infobae.com

Las elecciones presidenciales del último fin de semana y el próximo balotaje ejercen una influencia en el mercado inmobiliario. A pesar de vislumbrarse un cambio de ciclo político (aunque gane el oficialismo), el escenario actual está impregnado de incertidumbre, acentuada por la reciente escalada del dólar en el mercado paralelo.

Las transacciones de compra y venta de propiedades habían experimentado un crecimiento notable tanto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como en diversas regiones del país, incluyendo la provincia de Buenos Aires y Santa Fe capital. No obstante, la incógnita que prevalece es qué depara el futuro inmediato.

Desde el sector reconocen un patrón histórico, en el cual durante los períodos electorales, tanto antes como después de los comicios, las decisiones tienden a congelarse. Pero no fue el caso en la actualidad, si se tienen en cuenta lo ocurrido post PASO y en septiembre, en donde se hicieron más de 8.000 escrituras en CABA según el relevamiento del Colegio de Escribanos porteño.

Por ahora el sector atraviesa el mejor momento desde mitad de 2018 a la fecha y hasta septiembre último se hicieron 27.450 escrituras en el año en curso. Expertos anticipan que el número total para 2023 podría superar las 33.753 operaciones.

Es notable que, tras la devaluación posterior a las PASO, la segunda mitad de agosto experimentó un desempeño sobresaliente. Según datos del Colegio de Escribanos de CABA, se registraron 1.723 escrituras del 1 al 13 de agosto y 2.412 del 14 al 31 de agosto.

Bernardo Mihura de Estrada, escribano y miembro de la entidad, comentó a Infobae: “Es cierto que la actividad de compraventa de inmuebles suele aumentar en la segunda mitad del año, especialmente en el último trimestre”. En 2023, los primeros nueve meses registran un aumento del 25,1% y se anticipa un crecimiento del 20% para el año. Si se considera que esta mejora ocurrió en los meses de más volatilidad del año se puede confirmar que 2023 puede ser un año bisagra y que el segmento de compra venta debería crecer más el próximo año.

“Lo que vemos en las escribanías es que hay predisposición a llegar a acuerdos: las familias que ya destinaron sus ahorros para la vivienda saben que es su prioridad. Falta mucho para reconstruir el mercado, pero valoramos que llevamos 17 meses de crecimiento interanual. El nuevo gobierno elegido el 19 de noviembre debe tener en claro que un estímulo a la vivienda generaría un círculo virtuoso y que debe retornar el crédito hipotecario”, dijo a Infobae Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Expertos sugieren que el aumento en las escrituras en agosto y septiembre se debió a una mayor transparencia en los precios del mercado, ajustados a la realidad económica actual de Argentina. A pesar de la incertidumbre política y económica, el mercado ha demostrado actividad en casos con precios competitivos.

Mariano García Malbrán, presidente de presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliario, contó a Infobae: “Después de casi cinco años de estancamiento en el sector inmobiliario, los últimos meses muestran signos de revitalización. Esto se atribuye al regreso a áreas urbanas post pandemia, oportunidades de inversión en zonas premium a precios históricamente bajos y modernización tecnológica en el sector inmobiliario”.

Valores atractivos

Los factores determinantes que han sido constantes a lo largo de los años se mantienen invariables y visibles. La continua disminución de los precios de las viviendas desde 2018 hasta la fecha, que se estima en 45% en CABA y 50% en el interior del país, sigue generando un mercado de oportunidades. Esto permite adquirir propiedades a precios que evocan décadas pasadas. Esta tendencia es cada vez más evidente, atrayendo tanto a inversores nacionales como extranjeros que aumentan sus adquisiciones inmobiliarias.

“La estabilidad y dinamismo del panorama inmobiliario dependerá en parte del próximo gobierno, que deberá enfocarse en estabilizar la macroeconomía y ejecutar un plan de estabilización. Sin embargo, una vez superado este período de transición, las perspectivas para el sector son prometedoras”, destacó a Infobae Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades y creador de Radar Inmobiliario.

“Una vez definido el próximo presidente y su equipo, las perspectivas serán más claras. Solo entonces podremos comprender cómo la futura política económica impactará en el mercado inmobiliario”, dijo a Infobae Martín Cesarsky

Martín Cesarsky, de Martín Cesarsky Propiedades, comentó a Infobae: “Una vez definido el próximo presidente y su equipo, las perspectivas serán más claras. Solo entonces podremos comprender cómo la futura política económica impactará en el mercado inmobiliario”.

Expertos argumentan que las cotizaciones inmobiliarias en venta se encuentran cerca de su punto más bajo. Esto se debe a la percepción de que los precios ya atravesaron un proceso de sinceramiento significativo.

En la actualidad, se estima que en CABA hay más de 30.000 inmuebles disponibles a precios por debajo des USD 50.000, valores que se asemejan a los registrados en 2005. Los expertos no anticipan un escenario de hiperinflación y sugieren que sólo en tal situación las valuaciones podrían descender con mayor fuerza que lo observado entre 2018 y principio de este año.

Achával, dijo que “la volatilidad cambiaria podría aumentar o disminuir dependiendo del candidato que resulte victorioso en el balotaje. En este contexto, las decisiones de compra tienden a postergarse hasta que se restablezca la estabilidad cambiaria, un requisito crucial para el buen funcionamiento del mercado inmobiliario. Pero estimamos que siempre el tramo final del año es el más intenso y donde la gente toma mayor decisión de apostar en el ladrillo. Eso es histórico”.

Expertos observan un aumento de actividad en el sector, impulsado por inversores que consideran la inversión inmobiliaria como un refugio de valor y una forma de resguardar su capital.

“Dado la ausencia de crédito hipotecario, son los inversores quienes generan movimiento en el mercado. La historia argentina ha demostrado en repetidas ocasiones que, tras una crisis, los precios de las propiedades pueden descender, pero tienden a recuperarse con el tiempo. El ladrillo sigue siendo una inversión sólida y confiable”, dijo a Infobae Florencia Miconi, CEO de la constructora IMASA.

Tras una crisis, los precios de las propiedades pueden descender, pero tienden a recuperarse con el tiempo. El ladrillo sigue siendo una inversión sólida (Miconi)

“Preocupa el incremento de los precios para la construcción; se toma una obra y hay que salir a acopiar en insumos que tienen incrementos mensuales elevados. También inquieta que los gobernantes no tomen al crédito hipotecario como política de Estado, que trascienda al gobierno de turno”, acotó Miconi.

Qué se vende más

Particularmente en CABA y el Gran Buenos Aires, las propiedades adquiridas en este momento no solo ofrecen rentabilidades competitivas, sino que es probable que recuperen su valor histórico en 3 a 4 años, generando un significativo rendimiento de inversión.

Cesarsky añadió: “Persiste un mercado de oportunidad. A los inversores les recomendamos la estrategia de location/location. Para aquellos que necesitan vender y comprar simultáneamente, es importante recordar que, aunque vendan por debajo de sus expectativas, también comprarán a un valor menor. El sector inmobiliario sigue siendo una inversión segura a largo plazo”.

En cuanto a la inversión geográfica, Argentina en su totalidad ofrece diversas oportunidades. Sin embargo, en el contexto específico de CABA y Gran Buenos Aires, las proyecciones sugieren que las propiedades adquiridas en este momento no solo ofrecen rentabilidades competitivas, sino que es probable que recuperen su valor histórico en un plazo de 3 a 4 años, resultando en un alto retorno de inversión.

A continuación se detallan cuales son los departamentos más vendidos en CABA según la distribución de las ventas por cantidad de ambientes de acuerdo con el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) fue la siguiente: 3 ambientes 29%; 2 ambientes 27%; 4 ambientes 20%; Monoambientes 15%; y más de 5 ambientes 9 por ciento.

También se mantiene el interés por los PH, porque gran parte de la demanda los privilegia para evitar pagar expensas que también vienen subiendo con fuerza por efecto inflacionario.

Entre los barrios que lideran las operaciones se encuentran Recoleta, Belgrano, Villa Urquiza, Villa Crespo, Palermo, Chacarita, Colegiales, Villa Devoto, Villa Pueyrredón, Floresta, Flores, Caballito, Almagro, Barracas y Montserrat, entre otros.

Lisandro Cuello, de la inmobiliaria homónima, dijo a Infobae que “hay que tener presente que en zonas dinámicas como Colegiales, Mataderos o Saavedra, hay departamentos de 3 ambientes con antigüedad de más de 20 años, que hace tres años valían USD 250.000 y ahora oscilan en USD 145.000 y USD 125.000, y bajaron entre 40% y 50%, y se están vendiendo porque sus dueños entendieron que había que bajar a precios de mercado actual”.

Para los compradores en busca de viviendas familiares, las condiciones actuales les permiten acceder a propiedades de mayor calidad por la inversión que estén dispuestos a realizar.

 “Proyectamos que 2024 será un año de transición, debido a la probable devaluación del peso después de las elecciones. No obstante, tenemos confianza en que el mercado se recuperará hacia finales de 2024 y durante 2025″, concluyó Mariano García Malbrán”.

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