A pesar de la crisis, o gracias a ella, la construcción muestra sus músculos. La actividad, coinciden los especialistas, capitaliza la falta de opciones de inversión en un contexto donde los “pesos queman”. Esto derrama sobre el sector inmobiliario, uno de los más afectados por la pandemia y el cepo cambiario.

Según estadísticas de la consultora Reporte Inmobiliario, entre enero y agosto de 2023 se escrituraron en Capital 23.398 propiedades, el nivel más alto desde 2019, cuando en ese período se concretaron 21.713 operaciones. El desplome se produjo tras los picos de 2017 (36.600 escrituras) y 2018 (40.331) generados por los préstamos hipotecarios UVA.

El mercado casi se paralizó en 2020 con la pandemia (8.470), y fue recuperándose en forma gradual en 2021. “La demanda hoy está un 15% por debajo de los niveles promedio de las ultimas décadas. El mercado inmobiliario se reactivó bastante y por eso los precios dejaron de caer”, interpreta Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. El experto añade que ya van dos trimestres en el GBA y un trimestre en Capital con valores estabilizados, “incluso con leves subas en algunos productos”.

Efectivamente, el precio del metro cuadrado promedio entre enero y agosto de 2022 y el mismo lapso de 2023 casi es el mismo: US$1.546 contra US$1.536, es decir apenas US$10 de diferencia. “Que la foto del mercado esté superando los niveles de 2019 es una excelente noticia”, completa Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima. Según su visión, después de 4 años de caídas y una vez que se despeje la incertidumbre política electoral, “se vienen muy buenos años para el sector”.

Los memoriosos dicen que la brusca caída de precios —en dólares— es una de las peores de la historia. El valor del metro cuadrado casi nunca dejó de aumentar en los últimos años. En 2005, desde que Reporte Inmobiliario realiza la estadística, cotizaba en US$774. Desde allí continuó la tendencia ascendente, a excepción de 2014 y de 2019, como consecuencia—en ambos casos— de la devaluación del dólar oficial. Hay que retroceder hasta 2010 (US$1.456) para encontrar un valor parecido al actual.

Valores más altos

Con respecto a la recuperación del sector, Diego Cazes, de la inmobiliaria LJ Ramos, también baraja proyecciones optimistas. “La foto más probable es que los precios sigan subiendo y que en un año, o dos, tengamos valores bastante más altos que los actuales”, dijo el experto a Clarín. La mayoría de los operadores tienen opiniones parecidas al respecto.

“Existe un deseo contenido de gente que quiere comprar y esperó 4 años con precios a la baja. Ahora creen que quizás mucho más no van a bajar y aprovechan estos precios. Salvo que vayamos a una crisis económica muy profunda en los próximos meses, hoy tenemos valores muy buenos para comprar”, completa el analista inmobiliario Daniel Bryn.

Los expertos aseguran que el mercado finalmente se depuró. Esto significa que el stock de propiedades a la venta (algunas de las cuales tenían el cartel puesto desde hacía mucho tiempo) se redujo significativamente. “Hoy hay 81.907 departamentos a la venta; hace un año eran 117.000, lo que representa una caída de 30,7%”, subraya Bryn.

Hay otra perspectiva que los analistas del sector toman en cuenta para medir la temperatura: es el nivel de absorción de la oferta, esto es el tiempo que demora en venderse todas las propiedades que están a la venta. “Actualmente, ese lapso es de 3,1 años. Más alto que en el gobierno de Cambiemos (1 año), pero lejos de los 5 a 6 años de 2021”, dice Achával.

En paralelo, resurgieron los nuevos desarrollos. La construcción, dice Iván Szczech, el titular de la FIIC (la entidad que agrupa a las cámaras del sector enla región), “está en niveles máximos de la historia”. Eso no significa, según aclara el directivo, la ausencia de problemas, como la falta de algunos insumos (productos electromecánicos, cables, vidrios y equipamiento, entre otros), lo que configura “un momento muy raro”.

Volúmenes históricos

La semana pasada, el Indec informó que la actividad cayó entre enero y agosto 2,7% y 11,1% los permisos para iniciar obras. “Sí, efectivamente eso está pasando, pero esa baja se produce en volúmenes que son históricos”, aclara Szczech. Explica que hay indicadores que así lo demuestran, entre ellos el alto consumo de cemento, hierro y asfalto; y los 450.000 trabajadores que tienen, en conjunto, la obra pública y el sector privado.

“La construcción está muy bien, aunque apunta solo al tenedor de dólares por la falta de financiamiento. En términos de costos, estamos un 20% por debajo del promedio de los últimos 15 años, pero nadie sabe qué puede pasar el año que viene con el dólar y la inflación”, interpreta Gómez Picasso. Cazes, de LJ Ramos, coincide en que “la actividad no para”, principalmente porque “el costo de la mano de obra te juega a favor”.

Bryn acota también que “hay muchas consultas para la compra en pozo en proyectos con buenas ubicaciones, porque hay precios competitivos. Hay que tener en cuenta que el metro cuadrado bajó con las últimas devaluaciones”. Achával sostiene que en los últimos 6 meses “hubo un fuerte repunte de las ventas en pozo y a estrenar”. Todo por la expectativa de una recuperación de los precios (dolarizados) y la necesidad de invertir los excedentes en pesos.

En Capital, dice Bryn, el barrio con mayor actividad en los últimos 24 meses fue Palermo, con un promedio de 8,6 obras por mes (2.858 m²). Por detrás aparece Villa Devoto, con 5,6 obras mensuales en promedio (1.404 m²); Villa Urquiza, con 5,5 obras y 1.514 m² y 23 unidades y Belgrano, con 4,7 obras (3.449 m²). “El año que viene, el primer año del próximo gobierno, se esperan subas importantes, tanto en viviendas nuevas como usadas”, finalizó Cazes.