¿Cómo se explica esta recuperación? Básicamente por la caída de precios y por el cambio de expectativas. Desde principios de 2019 a la fecha, la caída de precios acumulada en términos nominales fue del 32,4% y de 43,5% en términos reales (teniendo en cuenta el impacto de la inflación en dólares), de acuerdo con el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI).

Esto sitúa al mercado inmobiliario argentino a precios de 2003/2004, constituyendo al ladrillo en una verdadera zona de oportunidad. Pero la caída de precios de los últimos años era una condición básica pero no fue suficiente para la reactivación. Hacía falta un cambio de expectativas. Y esto es lo que estuvimos viendo los últimos meses, con la posibilidad de un cambio de gobierno y también de programa económico.

Este cambio de expectativas se sustentó también en indicadores o drivers “duros” del mercado, que han cambiado de tendencia o son directamente alentadores. Estos son:

Leve aumento nominal de precios. Durante el primer semestre del año, los precios rebotaron un 3,1% interanual en promedio. Aumento de la rentabilidad de los alquileres. Reaparición del comprador-inversor, con foco en el alquiler temporario, tanto para los turistas argentinos como los extranjeros. Caída de la oferta (ya se cumple más de un año de caída interanual en las publicaciones de departamentos en venta). El que busca un inmueble hoy encuentra un 30% menos de opciones que el año pasado.

El sinceramiento de los valores de publicación. Si bien todavía el 64% de lo publicado está fuera de precio, de acuerdo a nuestras estimaciones, aproximadamente 36.000 departamentos, casas y viviendas en propiedad horizontal en Capital están a precio o representan una oportunidad de compra. Y por último, una creciente demanda del sector premium, tanto en usados como en emprendimientos.

¿Qué se espera entonces en 2024? Para tener una perspectiva más clara sobre el próximo año, se deben superar dos desafíos significativos. En primer lugar, es central que el gobierno electo lleve a cabo la implementación de un plan de estabilización, condición básica para lograr cierta estabilidad y evitar el riesgo de hiperinflación. Este último escenario alejaría toda posibilidad de levantar las restricciones económicas y acentuaría la volatilidad cambiaria, lo que tendría un impacto negativo en el mercado.

En segundo lugar, será necesario derogar o modificar la ley de alquileres, acortando el período de contrato y permitiendo ajustes libres entre partes. Este gran desafío recae en el Congreso. Hay que tener en cuenta que su implementación se ha convertido en un obstáculo para la sociedad en general y que ha tenido un impacto más perjudicial para el mercado inmobiliario que el propio cepo cambiario.

Una vez que el panorama político esté definido y los lineamientos del programa económico estén sobre la mesa, podemos prever una gradual recuperación del sector. La fortaleza de esta recuperación dependerá en gran medida de la disponibilidad de divisas y de la rapidez con la que se eliminen o flexibilicen las restricciones cambiarias, es decir, el cepo cambiario.