Las propiedades en venta acumulan 8 meses de caída en CABA y las inmobiliarias ya no publican...

Por José Luis Cieri

La oferta de inmuebles en venta en la Ciudad de Buenos Aires acumula 8 meses consecutivos de caídas mensuales, pero se mantiene en niveles históricamente elevados. De llegar al máximo de 160.000 en junio de 2022 ahora se depuró la cantidad y se estiman unos 128.000 que se comercializan en CABA.

Es un reducción del 20% de acuerdo con el informe de Radar Inmobiliario, que realiza la inmobiliaria Fabián Achával Propiedades. La oferta de inmuebles en venta se viene depurando en todos los segmentos: departamentos usados, a estrenar y en pozo.

“Si bien la caída del sobre stock se da en todos los segmentos, disminuyó fuertemente en los emprendimientos. Desde nuestra perspectiva esta situación está asociada con una depuración de cartera de las inmobiliarias que buscan concentrar los esfuerzos comerciales en aquellos inmuebles que se encuentran en un rango lógico de precios”, explicó a Fabián Achával.

Este comportamiento se debe más a un proceso de depuración de cartera de las inmobiliarias que a una reactivación. La reducción de la oferta se concentró en un 52% en el sector de obras.

“Si el dueño no convalida los valores de mercado no tomamos la propiedad. A veces puede haber muchas pretensiones y son entendibles, pero si no aceptan la tasación correcta que hace un profesional, el inmueble puede estar meses y meses y no se venderá. Se retasaron más del 25% de las viviendas que se ofrecen, y las que están en un valor razonable en un plazo de 6 a 18 meses se terminan vendiendo”, dijo a Sebastián Lafuente, un inmobiliario que opera en la zona sur porteña.

Pese al fuerte ajuste de la oferta, durante febrero (último mes relevado) solo se logró vender el 1,3% del stock de inmuebles, de modo similar al mes anterior. Con estos niveles de demanda y oferta se requerirían aproximadamente 4 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de CABA.

Efecto precios

Los valores de publicación de los inmuebles ofertados continuaron con caídas interanuales. De acuerdo a Reporte Inmobiliario, durante febrero los valores de publicación cayeron un 4,4% interanual Por su lado, para Zonaprop la disminución en febrero fue del 6,3% y la de Mercado Libre del 7,8% interanual.

Según la clasificación por segmento, los departamentos usados siguieron liderando la baja con 7% menos respecto de marzo de 2022 y superaron la caída observada en los inmuebles a estrenar(-4,49% interanual) y en las unidades de pozo (-5,5% interanual).

Achával puntualizó que “con la fuerte estacionalidad de las operaciones durante el primer trimestre del año es prematuro dar un diagnóstico sobre la evolución de los precios este año. Pero existen varios elementos que nos permiten ser optimistas y pensar que los precios ya están tocando piso. Si bien los desafíos que tenemos por delante tanto a nivel económico como político son inmensos, es importante recordar que el mercado inmobiliario fue uno de los mas golpeados durante estos años y que gran parte del ajuste de precios ya sucedió”.

Qué puede ocurrir con el dólar libre

Desde el sector ven signos positivos que comienzan a emerger, como la merma en la caída de los precios (hasta ahora se estima el 35% en CABA y según los barrios puede ser del 40%) y de la depuración de la oferta de inmuebles, elementos que pueden ser decisivos en la recuperación del sector a mediano plazo, “pero con menor impacto que en 2023, principalmente debido al fuerte golpe de la sequía sobre la disponibilidad de divisas”, informó el análisis.

Desde el sector sostienen que es prematuro analizar si el impacto de la suba del dólar blue influirá negativamente en la cantidad de operaciones inmobiliarias

En esta sintonía, Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, amplió que “la actual coyuntura respecto con la disparada de varios de los tipos de cambio afecta, sin dudas, al mercado inmobiliario. Cualquier episodio de inestabilidad cambiaria de este calibre necesariamente genera un problema. Este caso es más grave, porque golpea sobre un sector que apenas había comenzado a acomodarse luego de la peor crisis de la historia a raíz de la pandemia”.

Expertos sostienen que la suba del dólar libre (hoy cerró en $423) y cualquier movimiento de tipo de cambio tanto oficial como paralelo siempre genera postergaciones de compra.

“El mercado inmobiliario necesita cierta estabilidad tanto en el tipo de cambio oficial como en los alternativos. Pero el dólar blue estaba rezagado frente a la inflación. Y cierto ajuste era esperable. Hay que ver los resultados a futuro y si los saltos cambiarios siguen o se detienen. Hay que esperar varios días para evaluar bien cómo impacta en el sector este ascenso del blue”, amplió Achával.

Desde el segmento, sostienen que es indispensable que desde el Estado se pongan en práctica todas las herramientas posibles para devolver previsibilidad a las variables económicas, “ya que esa es la única forma de que el mercado inmobiliario pueda reactivarse como uno de los motores de la economía nacional”, sostuvo Liotto.

Desafío PASO

A esta altura se están delineando los posibles candidatos que irán por la presidencia de la Nación. Aún falta, pero en los años electorales, cuando se acercan las elecciones suelen frenarse decisiones. Sobre todo antes de las PASO.

“Los años electorales siempre son desafiantes en el mercado inmobiliario, principalmente antes de las PASO y sobre todo ante un escenario tan abierto a nivel político. La incertidumbre pega de lleno en la volatilidad cambiaria y esto afecta mucho a nuestro mercado. Pese a ello el mercado premium está respondiendo al cambio de expectativas y en ese sentido se está adelantando”, concluyó Achával.

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