Radar Inmobiliario N°48
El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades.
• En julio se concretaron 3.357 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires; esto significó un aumento de 7% interanual y de 1,1% respecto del mes anterior. Con el dato de julio se acumulan 16 subas interanuales consecutivas. El total de operaciones del año asciende a 19.263 (+14,1% interanual): esto da cuenta de que hoy el mercado está operando en los niveles máximos que permite una economía con controles de cambios (“cepo”) y se encuentra en línea con el nivel de del periodo 2013-2015. Las escrituras con hipoteca totalizaron 159 actos y su participación dentro del total operado fue de apenas el 4,7%.
• La oferta de inmuebles en CABA durante agosto siguió cayendo, mostrando una caída del 29,6% interanual en Zonaprop y del 7,3% en Argenprop. A nivel mensual, de acuerdo a Zonaprop, los inmuebles ofrecidos mostraron un descenso del 4,7% mensual, mientras que la caída en Argenprop fue de 4,3%. Pese a la caída, el stock ofertado continúa en niveles elevados en la serie histórica.
• En julio solo se vendió el 2,6% de los inmuebles ofertados en la Ciudad de Buenos Aires. Si se cuantifica por el tiempo de absorción de oferta, actualmente se necesitan 3,7 años para absorber la totalidad de inmuebles disponibles en venta en CABA. Este valor duplica al tiempo que se necesitaba en la etapa posterior a la instauración del “cepo”, y más alejado aún se encuentra del necesario en la etapa de créditos UVA, en la que el stock se vendía en menos de un año.
• Los valores de publicación de los inmuebles ofertados siguen mostrando caídas interanuales. En julio, en ZonaProp se registró una baja del 4,9% interanual, mientras que en MercadoLibre fue del 4,4%. Por el contrario, ambos sitios reflejaron alzas con relación a junio, del 0,1% y del 0,6%, respectivamente. En la clasificación por segmento, los departamentos usados continuaron encabezando el descenso (-5,6% interanual), superando al de los inmuebles a estrenar (-3,8% i.a.) y al de las unidades de pozo (-2,8% i.a.). De esta forma, en dicho mes persistió el sinceramiento de los valores de publicación de los inmuebles: la brecha entre los valores de los avisos nuevos y los del stock fue del -4,7% .
• Nuestras estimaciones con datos a julio muestran que el 64% de los inmuebles ofertados está fuera de precio, mientras que el 36% ya se encuentra a precios de mercado o en zona de oportunidad.
• Durante el primer semestre del año los precios de cierre subieron un 3,1% interanual en términos nominales. De esta forma la caída acumulada entre el segundo trimestre de este año y el primero de 2019 fue del 32,4% nominal y del 43,5% en términos reales. En el mismo sentido, el porcentaje de regateo aumentó 0,8pp, situándose en 8,7% respeto del último valor de publicación. Es importante ser cautos con la lectura de esta suba, debido a la heterogeneidad de los resultados a nivel barrial y por el efecto de la volatilidad cambiaria post PASO.
• Con relación a las expectativas para la compra de automóviles y casas en la Ciudad, en julio el índice (ICC de la Universidad Di Tella) empeoró un 0,9%, en comparación con junio, y un 3,3%, en términos interanuales.
• El panorama macroeconómico de Argentina continúa siendo frágil en un marco donde el resultado de las PASO no sólo no logró despejar la incertidumbre política y económica, sino que la amplificó. Durante este período de transición que comienza hasta las elecciones generales se espera un mayor nivel de cautela o de wait and see.
