Radar Inmobiliario N°43

El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades.

• Durante año 2022 se concretaron 33.753 escrituras, es decir, un 17,1% más operaciones que en 2021 y un 0,9% más que en 2019. No obstante ser una buena noticia, este acumulado se ubica 33,8% debajo del promedio de 2017-2019 y también de cualquiera de las mayores crisis económicas de la historia -sin contar la pandemia- (Tequila, 2001, 2009, 2019). 
• La cantidad de escrituras en CABA durante enero ascendió a 1.848  actos (lo que implica una reducción del 56,5% a nivel mensual respecto de diciembre de 2022 y una suba de 33,4% a nivel interanual) y fue el mejor registro de los últimos 4 años.
• Si bien la oferta de inmuebles a la venta en la Ciudad de Buenos Aires se mantiene en niveles históricamente elevados, comienza a disminuir sensiblemente y acumula 8 meses consecutivos de caídas mensuales en el portal líder. Desde nuestra perspectiva, este comportamiento se debe más a un proceso de depuración de cartera de las inmobiliarias que a una reactivación. La caída de la oferta se concentra en un 52% en el sector de emprendimientos.
• Pese al fuerte ajuste de la oferta, durante enero solo se logró vender el 1,3% del stock de inmuebles. Con estos niveles de demanda y oferta,  se requerirían entre 3,7 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA. 
• Los valores de publicación de los inmuebles ofertados continuaron mostrando caídas interanuales. De acuerdo a Reporte Inmobiliario, durante febrero los valores de publicación cayeron un 4,4% interanual. Por su lado, para  ZonaProp la baja en enero fue de 6,4% i.a y la de MercadoLibre, del 5,9% i.a.. Según la clasificación por segmento, los departamentos usados siguieron liderando la baja con 7,5% menos respecto de enero de 2022 y superando los valores de los inmuebles a estrenar (-4,4% i.a.) y en las unidades de pozo (-3,6% i.a.).
• Persiste el sinceramiento de los valores de publicación de los inmuebles, la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos viejos y nuevos se ubicó en -4,5% en febrero y aumentó 0,5 p.p respecto a enero. 
• En relación a los precios de cierre, es decir, el punto en donde se encuentra la oferta con la demanda, la caída fue del 7,8% respecto de 2021 y acumula una reducción del 32% respecto del primer trimestre de 2019, en términos nominales, y del 42%, en términos reales.
• Por el lado de las expectativas, la predisposición a la compra de automóviles y casas en la CABA medida por el ICC de la Universidad Di Tella un 27,5% empeoró en febrero respecto al mes previo y un 7,9% con relación a febrero de 2022. Por otra parte, la cantidad de búsquedas en portales ascendió a 13,5 millones de visitas y tuvo  una caída del 6,6% interanual.
• Desde nuestra perspectiva, si bien ya se observan algunos drivers positivos -como la muy fuerte caída de precios de los inmuebles o los cambios de tendencia de algunas variables relevantes-, estos se encuentran aún en niveles compatibles con crisis económicas. Consideramos que estos drivers pueden jugar un rol clave en la recuperación del sector a mediano plazo, pero no así durante 2023.