Radar Inmobiliario N°35

El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades.

Reflexiones iniciales y síntesis

• En febrero se realizaron 1.558 escrituras en CABA (+3,9% interanual, +12,5% en relación a enero). Durante el primer bimestre del 2022 se realizaron 2.943 escrituras, lo que representa el segundo peor registro histórico después del 2020 y da marcada cuenta de la difícil coyuntura que atraviesa el sector. Las escrituras con hipoteca sumaron 124 actos (+42,5% respecto de enero); esta variable ha retrocedido a niveles mínimos. 
• La cantidad de departamentos en venta en CABA durante marzo se sostuvo en niveles récord. Considerando el stock disponible en enero, ZonaProp promedió 119.613 departamentos (+14,8% i.a. y +0,2% mensual) y sumó 46 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que en Argenprop se promediaron 86.500 unidades y se alcanzaron  44 meses de suba interanual (+16,5% i.a. en febrero y -0,2% mensual). 
• El stock total de inmuebles se encuentra por encima de las 162.000 unidades y sólo se vende menos del 1% de lo ofertado. El exceso de oferta es tan grande que, al nivel actual de demanda, se requieren entre 5,6 y 5,8 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA, cuando el promedio histórico era de dos años.  
• Los valores de publicación de los inmuebles mostraron caídas interanuales en febrero. Durante dicho mes, de acuerdo a Reporte Inmobiliario, la baja interanual fue de 12,5%, y a nivel agregado la baja acumulada -desde los máximos observados en febrero de 2019- fue de 34%. Los datos de ZonaProp mostraron una caída de 7,6% interanual y los de Properati, de 14,1% interanual. En la clasificación por segmento, los valores de los departamentos usados tuvieron las mayores bajas con relación a 2021 y siguen encabezando el descenso (-9,4% i.a), seguido por lejos por los inmuebles a estrenar y en pozo de 4,6%.
• Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. En febrero, la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos respecto del stock agregado ascendió a 8%, marcando un incremento de 0,6 puntos con relación al promedio del mes anterior. 
• Los datos del Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) que mide la evolución de los precios de cierre nos muestran que, si bien se observa una desaceleración en la caída de los precios y en los porcentajes de negociación promedio, aún no podemos afirmar que se haya encontrado un piso. 
• El proceso de descenso sostenido que se verificó en los valores de publicación se sustenta principalmente en 4 factores: 1) el récord en la sobreoferta de inmuebles (hoy, en máximos históricos); 2) el costo de la construcción en dólares (USD 632/m2), que durante en marzo continuó muy debajo de la media histórica; 3) la caída del salario en dólares, que aún se ubica en valores que limitan la capacidad de compra en CABA; y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en enero fue del 3,28% anual y todavía está lejos de las expectativas de propietarios e inversores. 
• Las expectativas del sector mejoraron en marzo a nivel nacional y en CABA en comparación con igual mes de 2021. La predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA, sin embargo, empeoró 6,3% respecto a febrero. A pesar de esta caída mensual, este índice ya se encuentra en niveles similares al promedio histórico previo a la pandemia. 
• A la luz del nivel de reservas netas líquidas, en los próximos meses va a ser central monitorear la evolución del superávit comercial y los efectos de la guerra en Ucrania tanto por su potencial impacto sobre tanto las exportaciones (precio de los commodities) como sobre las importaciones (aumento del precio del gas y petróleo). 
• El acuerdo con el FMI fue aprobado y, como señalamos oportunamente, gran parte de su efecto positivo estaba descontado hace meses. Sin embargo esperamos con el correr de los meses un impacto positivo sobre dos variables esenciales para la reactivación: 1) mayor estabilidad cambiaria y 2) un cambio favorable en las expectativas.
• El mercado va a seguir dominado a mediano plazo por la sobreoferta de inmuebles y por la escasa demanda. Sin embargo, a nivel de cantidad de operaciones, creemos que ya el mercado encontró un piso y que varios determinantes auguran una  leve mejoría en los próximos meses. Sin embargo por el lado de los precios, estimamos que los valores de publicación se seguirán acomodando lentamente; mientras que los precios de cierre de las operaciones parecen empezar a buscar un piso. En ambos casos, es poco probable que logren recuperarse.