Radar Inmobiliario N°16

Reflexiones iniciales y síntesis

• Durante julio se registraron 573 operaciones de compraventa de inmuebles, 52,9% por debajo de junio. Se acumulan de esta forma 26 meses de caída interanual consecutiva, igualando la racha negativa que se produjo en el sector con la instauración del denominado cepo cambiario en 2011. Nos encontramos así frente a la peor crisis de la historia del sector, tanto en magnitudes como por su duración. La pandemia y la inestabilidad cambiaria están afectando fuertemente al sector y prevalece el comportamiento wait and see.
• Las escrituras con hipoteca presentaron –también en julio– una caída: con un total de 32 actos, marcaron un descenso del 86,4% respecto del julio de 2019 y representaron tan solo un 5,6% del total de operaciones. El crédito hipotecario, lejos de traccionar el sector, no logró aportar el mínimo de operaciones que generaba todos los meses.
• La cantidad de visitas a los cuatro principales sitios buscadores de inmuebles presentó un crecimiento del 34% respecto del mes anterior. Se generaron 8,4 millones de visitas, acumulando tres meses seguidos de crecimiento, aunque aún nos encontramos por debajo de la media pre-cuarentena.
• Respecto a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, se sigue observando un aumento interanual en la cantidad de departamentos en venta. Así, Zonaprop acumuló 27 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos, con un aumento del 3,2% interanual y del 3,7% a nivel mensual, mientras que las cifras de Argenprop , respectivamente y con la misma tendencia, fueron del 16,2% y 3,8%.
• En cuanto a los precios del sector, es manifiesta la tendencia a la baja de los valores publicados de las principales fuentes analizadas. La caída interanual más pronunciada la marcó Reporte Inmobiliario con una baja del 13,8% para agosto. Se mantiene la fuerte dispersión entre los valores de publicación y los precios de cierre, con una brecha que oscila entre el 10 y el 30%. Hay tres factores que apoyan la trayectoria a la rebaja de precios: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares, que en agosto tuvo una caída interanual de 27,8%; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento, que aumentó un 103,4% con relación a julio de 2019 y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, que se encuentra en 2,1%.
• Por el lado de las expectativas, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA presentó un nuevo deterioro del 6,2% en comparación con julio, en tanto que, a nivel anual, mostró una mejora del 22%. 
• El mejoramiento de las expectativas a partir del acuerdo por el canje de la deuda no logró atenuar la presión sobre el dólar y la incertidumbre sobre la devaluación -ante la caída de las reservas netas- reestableció la inestabilidad en el mercado cambiario, condición básica para que el sector pueda volver a crecer.