Radar Inmobiliario Nº 9

Reflexiones iniciales y síntesis

• El año 2019 cerró con 33.443 escrituras, lo que revela el peor nivel de actividad en el mercado inmobiliario desde que se tiene registro. La cantidad de escrituraciones del año cayó un 40,1% con respecto a 2018. La crisis inmobiliaria actual ya supera en términos de duración a las crisis del Tequila, la de 2001 y la de 2008, siendo únicamente superada por la que comenzó con el cepo de fines de 2011 que acumuló 26 meses de caída interanual en las operaciones.
• La explicación de la gravedad de la crisis inmobiliaria actual yace en las múltiples variables: a) la ausencia de un sendero estable de tipo de cambio, b) caída del poder de compra de los salarios medidos en dólares, c) la virtual desaparición de las hipotecas que sustrae un fuerte componente de la demanda, d) el deterioro en el nivel de expectativas, y e) la reinstauración de la regulación a la compra de dólares (“cepo”). A esto se le adiciona -ahora- la nueva batería de medidas del gobierno entrante, cuyo impacto se sentirá recién en los datos de diciembre: f) el impuesto del 30% para la compra de divisas, g) el aumento en el impuesto a los bienes personales -que desincentiva la inversión en propiedades- y, finalmente, h) la suba de retenciones al agro, que restringe un fuerte componente de la demanda que vertía el exceso de divisa al sector del real estate.
• La definición de los lineamientos económicos de la nueva administración mantuvo en vilo durante diciembre al mercado inmobiliario, que ya se encontraba operando en niveles mínimos históricos. La profundización del control de cambios hacia fines de octubre logró cierta pax cambiaria, condición necesaria pero no suficiente para reactivar el sector.
• Los datos de diciembre aún no captan el efecto del denominado Impuesto PAÍS, que recién se instauró hacia fines de diciembre. El impacto pleno se podrá registrar en enero, justamente en meses estacionalmente bajos de actividad.
• En este escenario, la caída interanual de las escrituraciones en diciembre fue del 29,9% y acumula ya 19 meses de descenso; esto permite caracterizar al periodo como la peor crisis que conoció el sector inmobiliario. El dato de diciembre refleja el peor guarismo para dicho mes desde que se tiene registro (1994). Las operaciones con créditos hipotecarios volvieron a verse fuertemente afectadas y solo representaron el 7,9% del total.
• Las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas que no pudieron ser postergadas.
• La contracara de la fuerte caída en la demanda continúa siendo el aumento exponencial desde marzo del 2018 del stock de propiedades ofrecidas. Con el mes de enero, se acumulan 23 meses de crecimiento mensual sin interrupción de la oferta de departamentos. Este mes se publicaron -en promedio- más de 90.000 departamentos en la C.A.B.A., lo que implicó un crecimiento interanual del 37,2%. La tasa de crecimiento del stock mensual de departamentos aumentó un 1,4%.
• El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la demanda generan una doblepresión para la caída de los precios. En los últimos meses se observó una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Tanto los datos de Reporte Inmobiliario como los de ZonaProp revelaron un proceso de aceleración de la caída de los precios (-4,4% y -2,2% interanual, respectivamente). Por otro lado, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5 y 15% por debajo del valor de publicación, es decir, bastante por encima del 5% histórico.
• Los costos de la construcción medidos en dólares acumularon en diciembre una caída del 40% en relación a mayo de 2018 y de un 51% en relación al máximo de mayo 2017, y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años.
• La reinstauración de las regulaciones cambiarias y el impuesto del 30% a la compra de divisas plantean un nuevo escenario que modifica los principales componentes que influyen en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos, lo que activa las expectativas de devaluación. Por otro lado, el impuesto del 30% impacta directamente en el poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares, debilitando otro factor de demanda en el sector.
• El impacto pleno del recrudecimiento de los controles cambiarios -tanto a personas físicas como jurídicas- recién logró contener y revertir la formación de activos externos en diciembre, mostrando una FAE negativa por primera vez desde el blanqueo de 2016. Si bien esto es a priori positivo porque refuerza las reservas del BCRA, puede impactar negativamente en el sector de real estate, al sustraer un fuerte componente de la demanda.
• La reinstauración de la obligatoriedad de liquidar divisas y la anticipación al aumento de retenciones dinamizaron aun más la liquidación de divisas por parte del sector agroexportador. Este proceso puede constituirse como un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles, aunque su efecto puede verse atenuado por la modificación en la alícuota de retenciones.
• La predisposición para la compra de bienes durables (automóviles y casas) empeoró fuertemente durante enero para la C.A.B.A, cayendo un 15,2% mensual, en un contexto default selectivo y donde el grueso de las medidas económicas de la nueva gestión ya eran conocidas.