Radar Inmobiliario N°8

Reflexiones iniciales y síntesis

• El resultado de las elecciones presidenciales mantuvo en vilo al mercado inmobiliario durante el mes de noviembre. La profundización del control de cambios hacia fines de octubre logró cierta pax cambiaria, condición necesaria pero no suficiente para reactivar el sector. No obstante, la combinación de la incertidumbre política, las expectivas sobre el nuevo equipo económico y las medidas del nuevo gobierno generon una frenada brusca sobre un mercado paralizado y limitado en volumen a su mínima expresión.
• La situación de crisis del mercado inmobilario se explica por las siguientes variables: a) caída del poder de compra de los salarios medidos en dólares, b) virtual desaparición de las hipotecas que sustrae un fuerte componente de la demanda, c) deterioro en el nivel de expectativas, y d) reinstauración de la regulación a la compra de dólares (“cepo”). A esto se le adiciona -ahora- la nueva batería de medidas del gobierno entrante, cuyo impacto se sentirá recién en los datos de diciembre: e) el impuesto del 30% para la compra de divisas, f) el aumento de bienes personales, que desincentiva la inversión en propiedades, y -finalmente- g) la suba de retenciones al agro que restringe un fuerte componente de la demanda que vertía el exceso de divisa al sector del real estate.
• En este escenario, la caída interanual de las escrituraciones en noviembre fue del 34,7%, y acumula ya 18 meses de descenso; esto permite caracterizar al periodo como una de las peores crisis que conoció el sector inmobiliario, solo superada por el año 2014. El dato de noviembre refleja el peor guarismo para dicho mes desde que se tiene registro (1994). Las operaciones con créditos hipotecarios volvieron a verse fuertemente afectadas y solo representaron el 10% del total.
• Las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas que no pudieron ser postergadas. Para 2019 se proyecta el mínimo registro histórico de operaciones.
• La contracara de la fuerte caída en la demanda continúa siendo el aumento exponencial desde marzo del 2018 del stock de propiedades ofrecidas. Con el mes de diciembre, se acumulan 22 meses de crecimiento sin interrupción de la oferta de departamentos. En dicho mes se publicaron -en promedio- más de 88.800 departamentos en la C.A.B.A., lo que implicó un crecimiento interanual del 37,0%. La tasa de crecimiento del stock mensual de departamentos aumentó un 1,9%. Este incremento contrasta con otros períodos históricos donde las elecciones estaban asociadas a una caída en la oferta de inmuebles, de modo que constituye un proceso novedoso.
• El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la demanda generan una doblepresión para la caída de los precios. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Tanto los datos de Reporte Inmobiliario como los de ZonaProp revelan un proceso de caída de los precios en proceso de aceleración (-4,4% y -1,9% interanual, respectivamente). Por otro lado, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5 y 15% por debajo del valor de publicación, es decir, bastante por encima del 5% histórico.
• Los costos de la construcción medidos en dólares acumulan en octubre una caída del 32% en relación a mayo de 2018 y de un 45% en relación al máximo de mayo 2017, y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años.
• La reinstauración de las regulaciones cambiarias y el impuesto al 30% a la compra de divisas plantean un nuevo escenario que modifica los principales determinantes en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos. Esto impacta fuertemente en las expectativas de devaluación. Por otro lado, el impuesto del 30% impacta directamente en el poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares, debilitando fuertemente un factor de demanda en el sector.
• El impacto pleno del recrudecimiento de los controles cambiarios -tanto a personas físicas como jurídicas- recién logró contener la formación de activos externos en noviembre, con una caída del 96,5% con respecto a octubre.
• La reinstauración de la obligatoriedad de liquidar divisas sumada a la anticipación al aumento de retenciones, dinamizaron aun más la liquidación de divisas por parte del sector agroexportador. Este proceso puede constituirse como un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles, aunque su efecto puede verse atenuado por la modificación en la alícuota de retenciones.
• La predisposición para la compra de bienes durables (automóviles y casas) ha mejorado fuertemente durante diciembre para la C.A.B.A., rompiendo una racha de 5 meses de caídas consecutivas en el nivel de las expectativas; a pesar de ello, continúa en niveles mínimos.