¿Es buen negocio comprar un departamento para destinarlo al alquiler?

El mercado inmobiliario porteño parece reaccionar con síntomas de mejoría después de 4 años muy malos. La rentabilidad de los alquileres subió en muchos barrios de la ciudad de Buenos Aires como producto de dos factores. El primero es la caída de los valores en venta, que llegó al 38% desde fin de 2018. El segundo, es el aumento de los precios producto de la escasez de la oferta que generó la controvertida ley de Alquileres, que genera incrementos superiores al 100% interanual al renovar los contratos. Por esos motivos, ahora comprar un departamento para alquilar otorga una retorno anual de la inversión que oscila entre un 3% y 5% anual en dólares.

En 2021 esta cifra se ubicó entre 1,5% y 3,1% anual, confirmándose así una recuperación de la rentabilidad para el propietario. Según Reporte Inmobiliario la renta bruta que se obtiene por la locación de departamentos usados se ubicó a diciembre último en el 3,32% anual promedio en dólares. La rentabilidad más elevada corresponde a los monoambientes que alcanzaron el 3,54% anual. José Rozados, de la plataforma especializada, dijo a Infobae que “es de buena práctica para un inversor inmobiliario no sólo ver la rentabilidad sino también el rendimiento económico en un período muy acotado de tiempo. En los últimos meses, Retiro y Recoleta son barrios que ofrecen la rentabilidad más elevada producto del ajuste sufrido en sus precios y por la posibilidad de obtener alquileres altos por locaciones en unidades usadas estándar porque atraen inquilinos de alto poder adquisitivo. Más allá de poner el foco en un dato puntual de un momento hay que tener muy en claro que la localización, calidad y comodidades de la unidad determinaran el perfil de inquilino y con él la relación riesgo-rentabilidad que resulte más sensata o confiable para el inversor”.

En términos históricos aún se está lejos de las buenas épocas de rentabilidad inmobiliaria en CABA. Dentro del mercado del usado descendió un 48% en comparación con marzo de 2008, cuando en ese entonces alcanzó la máxima rentabilidad del 7,02% anual.

“Luego se atravesaron algunos vaivenes con mejoras hacia fines de 2017 y principios de 2018 con un máximo de 5,59% en octubre de 2017 hasta una caída abrupta durante el período de restricciones de covid-19. En mayo de 2020 alcanzó el indicador de rentabilidad más bajo de la serie histórica (1,55%). Desde allí la mejora fue constante, hasta arribar a 3,65% en diciembre último. Esto confirma que hoy mejoró la rentabilidad y es aconsejable comprar un departamento para alquilar”, puntualizó a Infobae Juan Carlos Franceschini, director de la Escuela de Emprendedores Inmobiliarios Argentinos (EIA) de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

La caída en los precios de venta de las viviendas se debe a un incremento en la oferta y a que no existe suficiente demanda, por la dificultad para acceder a un crédito hipotecario. Pero quienes tienen dólares en mano pueden hacer un buen negocio para luego poner la unidad en locación.

Paula Margaretic, investigadora afiliada de la Universidad San Andrés (UDESA) y Universidad Adolfo Ibáñez que junto con Mercado Libre relevan el mercado inmobiliario, dijo a Infobae que “conviene adquirir un inmueble. En enero de 2023 la rentabilidad en el mercado de casas en CABA y Gran Buenos Aires Norte, Sur y Oeste ha sido del 4,1%, 6,7%, 5,4% y 4,1%, respectivamente. Por otro lado, en el mercado de departamentos, la rentabilidad registrada ha sido de 3,4% en CABA”.

Cuáles son los barrios más rentables

Hay unidades en venta en todos los barrios porteños. Actualmente se calculan 150.000 inmuebles dentro de la sobre oferta. Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de la compañía Fabián Achával, comentó: “Hay viviendas a buen precio en zonas tradicionales tanto en Barrio Norte, Belgrano o Palermo, cómo en las de mayor revalorización reciente como Caballito, Almagro, Colegiales, Núñez o Villa Urquiza. La caída de precios tuvo diferencias según el trazado. Por ejemplo en Almagro y en San Cristóbal las caídas desde 2018 treparon hasta el 41% y 45%, respectivamente, mientras que en Palermo la baja llegó al 32%. Ante la escasez de oferta los inquilinos suelen mudarse de barrio haciendo subir los valores y apuntalando la rentabilidad señalada, en un proceso que se retroalimenta”.

Normalmente las decisiones de inversiones inmobiliarias hay que medirlas en términos de rentabilidad y riesgo. Ello permite explicar por qué los barrios de más bajo perfil socioeconómico, paradójicamente, hoy brindan la mayor rentabilidad de mercado y aquellos de mejor perfil son los que ofrecen habitualmente una menor renta aunque con el diferencial de un menor riesgo.

“Los 10 barrios con menor precio promedio de mercado están en el sur-oeste de la ciudad, como Villa Lugano, Nueva Pompeya, La Boca, San Cristóbal, Boedo, Floresta, Balvanera, Parque Patricios, Mataderos y Constitución. Son los que normalmente ofrecen una mayor rentabilidad respecto de aquellos situados en el eje centro-norte; además en los barrios antes señalados la oferta de inmuebles a estrenar históricamente fue muy escasa en los últimos años, por cuanto el mayor precio de renta en estas ubicaciones se complementa a la vez con una oferta muy escasa que presiona sobre los precios”, dijo Franceschini.

Quienes ofrecen mejores oportunidades

Los tipos de inmuebles más rentables son las casas según lo relevado por UDESA y Mercado Libre. “Sin embargo, en algunos barrios puntuales (por ejemplo, Puerto Madero, Palermo y Recoleta) la rentabilidad de los departamentos puede ser considerable. De acuerdo con los datos por barrio, en CABA la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m2 de casas ocurrió en Villa del Parque, con una variación del 14%; en cambio en departamentos la mayor disminución se observa en Villa Lugano, con una variación de 12,5% ”, dijo Margaretic.

Los especialistas sostienen que es un buen momento para comprar departamentos de 1 a 3 ambientes con valores que pueden arrancar en monoambientes desde USD 30.000 hasta de 2 o 3 ambientes muy bien ubicados entre USD 70.000 y USD 100.000 en varios de los barrios mencionados.

Dependiendo de la unidad en la que se pretenda invertir también hay que mirar aquellos aspectos en que el consumidor pone el mayor foco, como por ejemplo el costo de las expensas (hoy una alta problemática).

“Un edificio de mayor antigüedad es más propenso a contar con mayor costo de expensas, frente a uno más moderno. En otros casos la presencia de una cochera es muy relevante para un edificio que se encuentre en un barrio con escasez de estacionamientos en el área, este siempre será un elemento facilitador de la posterior venta del inmueble o de su salida del negocio”, concluyó Franceschini.

 

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