Radar Inmobiliario N°53

Junio 2024

Radar Inmobiliario

Radar Inmobiliario N°53

     Durante abril se realizaron 3.636 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires. Esto significó un aumento de 32,2% respecto al mismo mes de 2023. Así, se acumulan dos años ininterrumpidos de crecimiento interanual, una de las tendencias más largas existentes en el sector. Durante los primeros cuatro meses de 2024 se realizaron 11.130 operaciones de compraventa, lo que representa un aumento de 20,8% interanual y el mayor volumen operado desde 2019.

     Las operaciones con hipoteca alcanzaron los 114 actos, y siguen manteniendo una participación baja en el total de actos concretados en CABA de tan solo 3,1%. Durante las últimas semanas comenzaron a proliferar créditos hipotecarios UVA de distintos bancos y, por lo tanto, se espera un repunte de este tipo de operación a corto plazo. En un contexto de controles cambiarios (“cepo”), la noticia de eliminación del parking por la CNV para las operaciones de crédito hipotecario UVA era la noticia que faltaba para disminuir el riesgo cambiario .

      La oferta de inmuebles en CABA disminuyó muy fuertemente en los últimos meses, lo que constituye una excelente noticia para el sector. En mayo, Zonaprop registró una reducción del stock disponible de 26,9% en términos interanuales; y, frente al máximo alcanzado en junio de 2022, el descenso fue del 45,4%. Por su parte, Argenprop experimentó una baja del 22,1% interanual y del 3,5% mensual.

     Los valores de publicación están experimentando una dinámica alcista en todas las unidades de análisis. En mayo, Zonaprop registró una suba interanual del 4% por cuarto mes consecutivo después de 55 meses consecutivos a la baja. En MercadoLibre la suba fue de 5,4%. A nivel mensual la dinámica fue similar, tanto en Zonaprop y como en MercadoLibre, alcanzando 11 meses y 6 meses consecutivos de crecimiento, respectivamente. La dinámica de los valores de publicación comienza a divergir fuertemente según el segmento: la suba es mucho más fuerte en el segmento emprendimientos/en pozo, a raíz del aumento en los costos de la construcción.

        Respecto de los precios de cierre, se observa una reducción de los porcentajes de negociación, anticipando un ciclo alcista también en los diferentes segmentos de precio. En la foto actual, la suba más clara se da en los tickets de 0 a 100.000 dólares, con menor impacto en el segmento de 100 a 200.000 dólares. En los tickets de más de 200.000 dólares aún se mantiene la estabilidad de precios.

        La noticia de los créditos hipotecarios impactó fuertemente en el mercado, y constituye una excelente noticia dado que se espera un aumento considerable de la demanda de inmuebles. En el mismo sentido, van otras noticias que también pueden a impactar positivamente en el mercado porque funcionan como vectores de dinamismo del sector; de entre estas, sobresale la posibilidad de un nuevo blanqueo (en caso de sancionarse la “ley bases” y que se levanten los controles cambiarios a lo largo del año).

      Sin embargo, persisten los desafíos por el lado de la macroeconomía, la política y a nivel internacional, en donde cobran relevancia potenciales riesgos, como la devaluación del real y el conflicto en Medio Oriente, todos factores que pueden impactar negativamente en las expectativas. En ese sentido, el salto de los dólares paralelos de las últimas semanas lanzó un interrogante sobre la posibilidad de mantener la pax cambiaria, central para el mercado inmobiliario y, sobre todo, para la proliferación de los créditos hipotecarios.

        Dicho esto, mantenemos una postura optimista y vemos un año 2024 con mayor volumen operado que en 2023 y una recuperación de los precios de los inmuebles.