Radar Inmobiliario N°33

Enero 2022

Radar Inmobiliario

Radar Inmobiliario N°33

Síntesis Radar N°33

• Diciembre de 2021 cerró con 3.382 escrituras en CABA (+10,3% interanual, +18,9% en relación a noviembre). Las escrituras con hipoteca sumaron 172 actos y, pese al aumento respecto a noviembre (17,8%), esta variable se mantiene en mínimos históricos. El año 2021 sumó 28.832 escrituras, un 13,8% debajo del acumulado de 2019 (que, previo a 2020, había marcado el peor registro histórico); así, 2021 fue el peor registro histórico del sector, fuera del 2020 (plena pandemia). 

• En el inicio de 2022, la cantidad de departamentos en venta en CABA se sostuvo en niveles récord. Considerando el stock disponible en enero, ZonaProp promedió 118.622 departamentos (+22,8% i.a. y -0,9% mensual) y sumó 44 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que Argenprop se estabilizó en 86.500 unidades con 42 meses de suba interanual (+21,8% i.a.). 

• El exceso de oferta es tan grande que al nivel actual de demanda se requieren entre 4,9 y 5,5 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA, cuando el promedio histórico previo era de dos años.

• Los valores de publicación de los inmuebles mostraron en diciembre caídas interanuales en todos los sitios especializados. Los valores llegaron a retrotraerse, en algunos casos, a los de hace 10 años. En el caso de ZonaProp la caída en diciembre fue de 7,5% interanual, mientras que en Properati fue de 13,4%. 

• Los valores de los departamentos usados muestran las mayores caídas con relación a 2020 y siguen encabezando el descenso en la clasificación por segmento: en diciembre de 2021, en la comparación interanual, la baja de los usados fue de 8,6%, la de las unidades a estrenar, de 4,7% y en pozo, de 4,2%. 

• Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. En diciembre, la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos en oferta y el disponible en stock agregado de avisos ascendió a 7,3%, marcando un incremento de 0,9 puntos con relación al promedio del mes anterior. 

• Se mantiene la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre por la ausencia total de valores de referencia en el mercado inmobiliario. La dispersión también se observa en los porcentajes de negociación. Los datos del Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) nos muestran que si bien se observa una desaceleración en la caída de los precios y en los porcentajes de negociación promedio, aún no podemos afirmar que se haya encontrado un piso. 

• El proceso de descenso sostenido que se verificó en los valores de publicación se sustenta principalmente en 4 factores: 1) el récord en la sobreoferta de inmuebles (hoy en máximos históricos); 2) el costo de la construcción en dólares (USD 597/m2) que continuó debajo de la media histórica; 3) la caída del salario en dólares (aunque mejoró en el año, aún se ubica en valores que limitan la capacidad de compra en el distrito) y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que si en diciembre fue del 3,09% anual, todavía esta lejos de las expectativas de propietarios e inversores. 

• Las expectativas del sector mejoraron en enero a nivel nacional y en la Ciudad de Buenos Aires. La predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró 20,7% respecto a diciembre y revirtió la caída que experimentó en el último bimestre de 2021. En la actualidad, este indicador supera ampliamente al promedio del bienio 2018-2019. 

• Pese al superávit comercial y la liquidación de divisas del complejo oleaginoso-cerealero en niveles récord en 2021, las reservas internacionales netas líquidas profundizaron su estado crítico durante enero de 2022. Si bien el BCRA continuó perdiendo la capacidad de controlar la brecha -acrecentando las dudas sobre la posibilidad de mantener el tipo de cambio oficial en los niveles actuales-, la llegada del acuerdo técnico con el FMI augura mejores perspectivas para el frente cambiario, base necesaria para la recuperación del sector.

• De todos modos, el contexto de alta volatilidad macroeconómica, el deterioro de muchas de las variables que inciden sobre el sector y las tensiones políticas del año electoral condicionaron al mercado inmobiliario en la CABA, que no logró repuntar en 2021, y contribuyeron en la práctica a la postergación de las decisiones de compra. 

• A corto y a mediano plazo la necesidad de divisas para hacer frente al programa financiero de los próximos años, tanto con acreedores privados como con el FMI, así como a la aspiración de repunte del crecimiento y la necesidad de divisas para hacer frente al piso de importaciones necesarias, va a hacer que sea muy difícil flexibilizar los controles cambiarios. Estos factores, sumados al stock récord en la oferta de inmuebles, serán los principales limitantes para la recuperación del sector en el corto plazo.