Radar Inmobiliario N°45

El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades.

• Durante marzo de 2023 se concretaron 2.874 operaciones inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires; esto significó un aumento de 21,7% interanual y de 65,4% respecto de febrero. De esta forma, en el primer trimestre de este año se acumuló un total de 6.460 escrituras, lo que marca un crecimiento de 21,8% frente al mismo periodo del 2022. No obstante, esta suma todavía se encuentra en niveles de semejantes a los de las peores crisis económicas del país.
• Persisten las cantidades mínimas de escrituras con crédito hipotecario y su escasa representación sobre el total de operaciones del sector en la Ciudad de Buenos Aires: en marzo sólo se realizaron 111  actos de este tipo. A pesar de que a nivel mensual este valor mostró un aumento del 56,3% respecto de febrero, marcó una reducción interanual de 0,9%.
• El comportamiento de la oferta de inmuebles no es homogénea y hay que leerlo con atención para no realizar lecturas erróneas. La caída en el stock disponible se concentra en el portal líder, acumula 10 meses consecutivos de caídas mensuales y se da principalmente en el sector de emprendimientos. En contrapartida, en ArgenProp la oferta se mantiene en niveles cercanos a los máximos registrados. Las caídas que se observan se deben, desde nuestra perspectiva, a un proceso de depuración de cartera realizado por las inmobiliarias.
• Durante marzo sólo el 2,2% del stock de inmuebles logró ser vendido y se requerirían aproximadamente 4 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA; este lapso es casi el doble del que se necesitaba en la etapa posterior a la instauración del “cepo” y mas lejos aun de la etapa de créditos UVA, donde todo se vendía en menos de un año.
• Los valores de publicación de los inmuebles ofertados continuaron mostrando caídas interanuales. En ZonaProp la baja en abril fue de 6% interanual, mientras que en marzo en MercadoLibre se presentó una rebaja del 7,3%. Según la clasificación por segmento, los departamentos usados continúan liderando la baja con una caída de 6,8% interanual, superando la de los inmuebles a estrenar (-4% i.a.) y la de las unidades de pozo (-5,2% i.a.).
• De esta forma, persiste el sinceramiento de los valores de publicación de los inmuebles. En marzo, la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos previos y nuevos se ubicó en  -4,3% y aumentó en 0,3 p.p. respecto a febrero.
• Por el lado de las expectativas, en abril la predisposición a la compra de automóviles y casas en la Ciudad –medida por el ICC de la Universidad Di Tella- mostró un fuerte deterioro del 21,4% respecto de marzo y de 33,7% con relación al mismo mes del 2022, convergiendo a valores similares a los de las crisis más fuertes atravesadas por nuestro país. Por otra parte, en marzo, la cantidad de búsquedas en portales ascendió a 12,6 millones y mostró  una caída interanual del 5,2%.
• El salto cambiario de abril (dólar “blue”) revela que se adelantó la dolarización de portfolio típica de las elecciones nacionales en un marco de extrema fragilidad macroeconómica e incertidumbre política. El panorama a venir dependerá en gran medida de la capacidad que tenga el gobierno de conseguir dólares “frescos” para reforzar las reservas internacionales netas y reducir la volatilidad cambiaria, condición básica que requiere el mercado inmobiliario para funcionar.