Radar Inmobiliario N°44

Marzo 2023

Radar Inmobiliario

Radar Inmobiliario N°44

El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades.

  En febrero de 2023 se realizaron 1.738 escrituras, es decir, un 6% menos que en febrero, pero 11,6% más que en enero. Durante el primer bimestre del año se realizó un 21,8% más de escrituras que en el mismo periodo 2022. A pesar de estos datos, cabe señalar que seguimos en un nivel de operaciones similar al de las mayores crisis económicas del país.

  Las escrituras con hipoteca en CABA se mantienen en mínimos: durante febrero sólo se realizaron 71  actos (-9% mensual  y -42,7% interanual) y representaron solo el 4,1% de las operaciones del sector.

  La oferta de inmuebles en venta en la Ciudad de Buenos Aires acumula 8 meses consecutivos de caídas mensuales en el portal líder, pero se mantiene en niveles históricamente elevados. Desde nuestra perspectiva este comportamiento se debe más a un proceso de depuración de cartera de las inmobiliarias que a una reactivación. La caída de la oferta se concentra en un 52% en el sector de emprendimientos.

  Pese al fuerte ajuste de la oferta, durante febrero solo se logró vender  el 1,3% del stock de inmuebles, de modo similar al mes anterior. Con estos niveles de demanda y oferta, se requerirían aproximadamente 4 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA.

  Los valores de publicación de los inmuebles ofertados continuaron con caídas interanuales. De acuerdo a Reporte Inmobiliario, durante febrero los valores de publicación cayeron un 4,4% interanual. Por su lado, para  ZonaProp la caída en febrero fue de 6,3% i.a y la de MercadoLibre del 7,8% i.a.. Según la clasificación por segmento, los departamentos usados siguieron liderando la baja con 7% menos respecto de marzo de 2022 y superaron la caída observada en los inmuebles a estrenar (-4,4% i.a.) y en las unidades de pozo (-5,5% i.a.).

  Persiste el sinceramiento de los valores de publicación de los inmuebles. La brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos viejos y nuevos se ubicó en -4,5% en febrero y aumentó 0,5 p.p frente a enero.

  Por el lado de las expectativas, la predisposición a la compra de automóviles y casas en la CABA (medida por el ICC de la Universidad Di Tella) tuvo una caída del 7,9% respecto de febrero y de 5,4% con relación a febrero de 2022, manteniéndose en línea con lo que se constató el año pasado.  Por otra parte, la cantidad de búsquedas en portales ascendió a 12,6 millones de visitas y tuvo  una caída de 5,2% interanual.

  Desde nuestra perspectiva, si bien vemos algunos drivers positivos que comienzan a emerger, como la caída de los precios y de la depuración de la oferta de inmuebles, consideramos que todos estos elementos van a ser decisivos  en la recuperación del sector a mediano plazo, pero con menor impacto en 2023, principalmente debido al fuerte impacto de la sequía sobre la disponibilidad de divisas y la fuerte incertidumbre política que seguramente se constate hasta la realización de las PASO. Con todo, vemos un año desafiante, similar al año 2022, donde el volumen operado probablemente no logre repuntar mucho y los precios comiencen a tocar un piso.