Radar Inmobiliario N°39

El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades.

• Durante julio se realizaron 3.138 escrituras en CABA (+27,7% interanual y +4,4% mensual). En lo que va de este 2022 la cantidad de escrituras totalizó 16.879; esto marca un incremento interanual de 14,8%. Sin embargo, este acumulado se encuentra 10% por debajo de las operaciones alcanzadas en 2019 y muestra un nivel de actividad inferior al de las peores crisis económicas del país. Las escrituras con hipoteca -que totalizaron los 133 actos- se encuentran aún ancladas en niveles mínimos y siguen perdiendo participación en el total de operaciones realizadas. 
• En agosto, la oferta de departamentos en venta en CABA se mantuvo en niveles récord. El stock disponible en ZonaProp promedió los 119.094 departamentos (+2,1% i.a. y -0,6% respecto de julio) y sumó 51 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que en Argenprop se promediaron las 85.000 unidades y se alcanzaron 49 meses de subas interanuales (+1,8% i.a.  y +0,5% con relación a julio). 
• El stock total de inmuebles se encuentra cercano a las 164 mil unidades y sólo se vendió 1,9% de lo ofertado durante julio. Al nivel actual de demanda y debido al exceso de oferta, se requieren 5,5 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA, cuando el promedio histórico era de dos años.  
• Los valores de publicación de los inmuebles continuaron mostrando caídas interanuales. De acuerdo a Reporte Inmobiliario, en agosto los valores de publicación cayeron un 5,9% interanual y acumularon 5 trimestres consecutivos de caídas. Por su parte, los datos de  ZonaProp para el mes de junio se redujeron 7,5% interanual, mientras que los de Properati y Mercadolibre cayeron 8% y un 7,4%, respectivamente. En la clasificación por segmento, los valores de los departamentos usados se redujeron en 8,3% respecto de mayo de 2021 y encabezan la baja a nivel general; la caída en ese segmento llega a duplicar la de los inmuebles a estrenar y en pozo.
• Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación: en julio, la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos respecto del stock agregado ascendió a 9% y marcó un nuevo récord en la serie.
• Las predisposición a la compra de automóviles y casas en la CABA –medida por el ICC–  mejoró un 8,3% mensual y un 3,1% interanual. Sin embargo, los guarismos volvieron a los niveles previos a la salida del ministro Guzmán. De esta forma y con búsquedas en portales en descenso (-2,4% mensual), no vemos una recuperación de las expectativas. 
• El salto cambiario de julio de 2022 que se produjo con la salida de Guzmán del gobierno y que llevó la brecha cambiaria entre el tipo de cambio oficial y los paralelos al 150%, generó mucha volatilidad económica y política y deterioró aún más las expectativas del sector. 
• El desafío del actual ministro Sergio Massa es lograr acumular reservas en la segunda parte del año; esto es extremadamente difícil siendo que durante los segundos semestres el BCRA ha sido históricamente vendedor neto de divisas. Por el momento, la contracción fiscal y monetaria, así como el despeje del programa financiero en pesos, parecen estar dando resultados o logrando reducir la brecha cambiaria.
• El BCRA se encuentra en una situación crítica a nivel de las reservas netas y las fuertes erogaciones de divisas no parecen detenerse (importación de gas, viajes y compras con tarjeta de crédito y atesoramiento de dólares). A esto se le suma la incertidumbre respecto de las revisiones trimestrales del acuerdo con el FMI, con objetivos fijados que se encuentran lejos de cumplirse.
• En esta configuración predomina la sensación de escasez de divisas y no vemos condiciones para un aumento en el nivel de actividad, más allá del aumento normal de operaciones que se da todos los años en forma estacional en la segunda parte del año.