Radar Inmobiliario N°38

 

El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades.

• En mayo se realizaron 2.866 escrituras en CABA (+50,8% interanual y +11,7% mensual). En lo que transcurrió del 2022 se concretaron 10.736 operaciones, con una suba del 9,5% interanual, pero un 17 % por debajo de las operaciones de 2019. Esto significa que seguimos encontrándonos en un nivel de actividad inferior al de las peores crisis económicas del país. Las escrituras con hipoteca -que totalizaron los 99 actos- se encuentran aún ancladas en niveles mínimos y siguen perdiendo participación en el total de operaciones realizadas. 

• En junio, la oferta de departamentos en venta en CABA se sostuvo en los niveles récord. El stock disponible en ZonaProp promedió los 120.812 departamentos (+7,7% i.a. y +0,3% respecto de mayo) y sumó 49 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que en Argenprop se obtuvo un promedio de 86.000 unidades y se alcanzaron 47 meses de suba interanual (+7,8% i.a.  y -0,4% con relación a mayo). 

• El stock total de inmuebles se encuentra cercano a las 164 mil unidades y sólo se vendió 1,75% de lo ofertado durante mayo. Al nivel actual de demanda y debido al exceso de oferta, se requieren 6 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA, cuando el promedio histórico era de dos años.  

• Los valores de publicación de los inmuebles continuaron mostrando caídas interanuales. Los valores de ZonaProp para el mes de mayo se redujeron un 7,8% interanual, mientras que los de Propetari y Mercadolibre cayeron un 9,7% y un 8,6%, respectivamente. En la clasificación por segmento, los valores de los departamentos usados se redujeron en 8,6% con relación a mayo de 2021 y siguen encabezando el descenso; la caída en ese segmento es el doble que la de los inmuebles a estrenar y en pozo.

• Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. En junio, la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos respecto del stock agregado ascendió a 8,8%, y marcó un nuevo récord en la serie.

• El proceso de descenso sostenido que se verificó en los valores de publicación se sustenta principalmente en 4 factores: 1) el récord en la sobreoferta de inmuebles; 2) el costo de la construcción en dólares (USD 729/m2), que en abril y mayo había repuntado fuertemente, en junio y julio volvió a caer fuertemente por la suba del dólar “blue” y continúa por debajo de la media histórica; 3) la caída del salario medido en dólares, que aún se ubica en valores que limitan la capacidad de compra en CABA; y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en junio fue del 4% anual y que, si bien se recompuso fuertemente en los últimos meses, aún es reducida en términos históricos. 

• Las expectativas del sector mostraron un panorama mixto. En junio y a nivel nacional mejoraron +12,6% mensual y +56,4% interanual. La predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA cayó 1,8% respecto de mayo, aunque mejoró un 27,6% respecto de junio de 2021. La búsqueda en los portales también registró una baja en mayo del -3,1%, pero mostró una suba del 3,4% interanual. 

• Los factores y acontecimientos positivos que podían llegar a dinamizar la demanda de inmuebles y que analizamos en otros números del Radar (acuerdo FMI, programa financiero despejado, altos precios de los commodities, recomposición del salario en dólares e inflación mundial) han quedado completamente neutralizados por la fuerte inestabilidad política y económica, que se materializó recientemente en otra escalada de los dólares alternativos.  

• En esta configuración predomina la sensación de escasez de divisas, afectando fuertemente la expectativas y alejando nuevamente la recomposición del salario en dólares. 

• La incertidumbre, más allá de lo político, se hace presente por diversas variables:  1) las revisiones trimestrales del acuerdo con el FMI, que cada tres meses ponen el vilo al mercado; 2) el riesgo de roll over de la deuda en pesos (tanto atadas a CER como otras); 3) la capacidad real que tiene el BCRA de mantener el tipo de cambio oficial y la brecha sin dispararse aún más; y 4) riesgo de suba más fuerte de las tasas de EEUU situación que puede generar salida de capitales y presiones devaluatorias.

• En ese contexto, se ven pocas condiciones para la recuperación, más allá del aumento normal de operaciones que se da todos los años en forma estacional en este período del año. Sin embargo, existe un factor que es determinante para la actualidad del sector: como reflejan los datos del ROI, la fuerte caída en los precios de cierre -que se observa comparando el primer trimestre 2022 contra el mismo periodo de 2019- fue de 29,3% (valor que, probablemente, sea muy superior si comparamos frente a los máximos de 2018). Esto favorece una configuración de mercado de oportunidades.

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