Radar Inmobiliario N°37

Mayo 2022

Radar Inmobiliario

Radar Inmobiliario N°37

El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades.

• En abril se realizaron 2,566 escrituras en CABA (+8,7% interanual y +10,7% mensual). En el primer trimestre del 2022 se concretaron 7.870 operaciones, con una caída del 0,4% interanual. Este total acumulado es el segundo peor registro histórico después del 2020 de pandemia. Las escrituras con hipoteca se encuentran aun ancladas en niveles mínimos. 

 

• La cantidad de departamentos en venta en CABA durante mayo se mantuvo en niveles récord. De acuerdo al stock disponible en dicho mes, ZonaProp promedió los 120.474 departamentos (+10% i.a.) y sumó 48 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que en Argenprop se promediaron 86.667 unidades y se alcanzaron 45 meses de suba interanual (+14% i.a.  y +1% con relación a abril). 

• El stock total de inmuebles se encuentra por encima de las 163 mil unidades y sólo se vende 1,57% de lo ofertado. El exceso de oferta es tan grande que, al nivel actual de demanda, se requieren 6 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA, cuando el promedio histórico era de dos años.  

• Los valores de publicación de los inmuebles continuaron mostrando caídas interanuales. De acuerdo a Reporte Inmobiliario en mayo la baja interanual fue del 9,5%. Por su parte, los datos de ZonaProp para el mes de abril cayeron un  8,3% interanual, mientras que los de Propetari y Mercadolibre cayeron un 10,7% y un 7,3% respectivamente. En la clasificación por segmento, los valores de los departamentos usados se redujeron en 8,8% con relación a abril de 2021 y siguen encabezando el descenso; la caída en ese segmento es el doble que la de los inmuebles a estrenar y en pozo.

Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. En abril, la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos respecto del stock agregado ascendió a 8,4%, y marcó un nuevo récord en la serie.

• Los precios de cierre, es decir el nivel de precios donde la oferta y la demanda de inmuebles se encuentran, acumula una caída de 29,3% desde el primer trimestre de 2019. La caída fue del 6,4% si comparamos el promedio 2021 versus el primer trimestre de año. Comienzan las señales de precios llegando a un piso si analizamos IV. 2021 vs I.2022, pero es necesario tomar con cautela este dato.

• El proceso de descenso sostenido que se verificó en los valores de publicación se sustenta principalmente en 4 factores: 1) el récord en la sobreoferta de inmuebles; 2) el costo de la construcción en dólares (USD 729/m2), que en abril y mayo repuntaron fuertemente pero que continúan por debajo de la media histórica; 3) la caída del salario en dólares, que aún se ubica en valores que limitan la capacidad de compra en CABA; y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en abril fue del 3,74% anual y todavía está lejos de las expectativas de propietarios e inversores. 

• Las expectativas del sector mejoraron en mayo a nivel nacional (+4,5% mensual, +52,3% anual). La predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA cayó 14,2% respecto de abril aunque mejoró un 33,5% respecto de mayo de 2021. La búsqueda en los portales también registró una baja en abril, tanto a nivel mensual (-11%) como anual (-3%). 

• En el corto y mediano plazo no vemos condiciones para la recuperación de la demanda y esto dado que, en nuestra perspectiva, los determinantes positivos de crecimiento van a estar más que compensados por los negativos. Dentro de los factores de crecimiento para apuntalar la demanda encontramos: 1) la inflación de EEUU y a nivel global, que hace que la estrategia de esperar conservando “dólares colchón” sea más costosa para los compradores, y la desaceleración de la caída de los precios del sector inmobiliario, 2) la recuperación del salario en dólares y 3) la mejora de precios de los commodities.  

• Dentro de los factores negativos cobran un lugar central las expectativas relacionadas con la tensión política y la volatilidad macroeconómica. En segundo lugar, no es clara la capacidad del BCRA de mantener los actuales niveles de tipo de cambio oficial y de brecha con los paralelos dado que no logró acumular reservas internacionales en el primer semestre. En tercer lugar, el contexto internacional con la Reserva Federal estadounidense marcado por el aumento de la tasa de referencia puede generar mayores presiones devaluatorias y salidas de capitales en una economía con ya demasiadas fragilidades.

• Por el lado de los precios mantenemos nuestro pronóstico, y estimamos que los valores de publicación se seguirán acomodando muy lentamente en simultáneo a un proceso donde los precios de cierre de las operaciones parecen empezar a buscar un piso,. Esto último siempre y cuando no se dé un mayor deterioro de las condiciones macroeconómicas.  De todos modos, es poco probable que ambos logren recuperarse en el mediano plazo. 

 

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