Radar Inmobiliario N°36

Abril 2022

Radar Inmobiliario

Radar Inmobiliario N°36

 

El Radar Inmobiliario es un informe mensual desarrollado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades. Este informe resume y analiza las principales variables del mercado inmobiliario de CABA, fundamentales para que clientes, colegas y público en general lo utilicen como insumo para tomar las decisiones más rentables, en un tiempo de oportunidades.

§  En marzo se realizaron 2.361 escrituras en CABA (-4,4% interanual, +51,5% en relación a febrero de 2022). En el primer trimestre del 2022 se concretaron 5.304 escrituras, lo que nuevamente marca el segundo peor registro histórico trimestral acumulado después del primer trimestre de 2020; esto verifica las dificultades que atraviesa el sector en esta coyuntura. Por su parte, las escrituras con hipoteca sumaron en marzo 112 actos (-51,5% interanual y -9,7% mensual); esta variable se encuentra aún anclada en niveles mínimos.

§  La cantidad de departamentos en venta en CABA durante abril continuó en niveles récord. De acuerdo al stock disponible en abril, ZonaProp promedió 120.461 departamentos (+13,9% i.a. y +0,5% mensual) y sumó 47 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que en Argenprop se promediaron 86.667 unidades y se alcanzaron 45 meses de suba interanual (+14% i.a.  y 1% con relación a marzo).

§  El stock total de inmuebles se encuentra por encima de las 163 mil unidades y sólo se vende 1,5% de lo ofertado. El exceso de oferta es tan grande que, al nivel actual de demanda, se requieren 6 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA, cuando el promedio histórico era de dos años. 

§  Los valores de publicación de los inmuebles continuaron mostrando caídas interanuales durante el mes de marzo. De acuerdo a Reporte Inmobiliario en mayo la baja interanual fue del 9,5% y se acumulan 12 trimestres consecutivos de caídas. Por su parte los datos de ZonaProp para ese mismo mes mostraron una caída de 8,3% interanual y los de Properati, de 14,2% interanual. En la clasificación por segmento, los valores de los departamentos usados se redujeron en 10,3% con relación a marzo 2021 y siguen encabezando el descenso; la caída en ese segmento se ubica por encima del doble de las bajas registradas en los inmuebles a estrenar y en pozo (con -4,6% y -4,1%, respectivamente).

§  Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. En marzo, la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos respecto del stock agregado ascendió a 8,2%, registrando un aumento de 0,4 puntos con relación al promedio del mes anterior.

§  El proceso de descenso sostenido que se verificó en los valores de publicación se sustenta principalmente en 4 factores: 1) el récord en la sobreoferta de inmuebles (hoy, en máximos históricos); 2) el costo de la construcción en dólares (USD 632/m2), que durante en marzo continuó muy debajo de la media histórica; 3) la caída del salario en dólares, que aún se ubica en valores que limitan la capacidad de compra en CABA; y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en marzo fue del 3,5% anual y todavía está lejos de las expectativas de propietarios e inversores.

§ Las expectativas del sector mejoraron en abril a nivel nacional y en CABA, en comparación con igual mes de 2021. La predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA, mejoró 12,1% respecto a marzo y se posicionó por encima de los niveles promedio históricos previos a la pandemia.

§ Por el momento, el acuerdo con el FMI y la consecuente reducción de la brecha cambiara no parecen alcanzar para revertir las expectativas del sector y apuntalar las compras en un contexto de crisis política, volatilidad macroeconómica y con los conflictos como los asociados a la Ley de Alquileres y al revalúo inmobiliario, que han prácticamente hecho desaparecer al inversor como driver de demanda.

§ En este escenario de fragilidad macroeconómica con precios de los commodities récord, el BCRA no está logrando acumular reservas internacionales. En lo que va del año, solo logró comprar un 3% de las reservas internacionales que había adquirido el año pasado. Esto se debe principalmente al aumento de la demanda de divisas de todos los agentes económicos y, en ese marco, los efectos de la guerra de Ucrania comienzan a mostrar un saldo neto negativo para la Argentina.

§ Con todo, en el corto y mediano plazo el mercado va a seguir dominado por la sobreoferta de inmuebles y por la escasa demanda. Sin embargo, a nivel de cantidad de operaciones, creemos que ya el mercado encontró un piso y que varios determinantes auguran una leve mejoría en los próximos meses. Los principales factores que pueden apuntalar la demanda son: 1) la inflación de EEUU y mundial, que hace que la estrategia de esperar conservando “dólares colchón” sea más costosa para los compradores, 2) la desaceleración de la caída de los precios del sector inmobiliario, 3) una mejora de precios de los commodities y 4) una recuperación del salario en dólares.

§ Por el lado de los precios, podemos estimar que los valores de publicación se seguirán acomodando muy lentamente en simultáneo a un proceso donde los precios de cierre de las operaciones parecen empezar a buscar un piso. De todos modos, es poco probable que ambos logren recuperarse en el mediano plazo.