Radar Inmobiliario N°34

Reflexiones iniciales y síntesis

• En enero se realizaron 1.385 escrituras en CABA (-14,5% interanual, +59% en relación a diciembre de 2021). Las escrituras con hipoteca sumaron 87 actos (-49,4% menos que en diciembre) y retrocedió a niveles mínimos. Esta cantidad de escrituras representa el menor registro histórico para un mes de enero. 
• La cantidad de departamentos en venta en CABA en febrero se sostuvo en niveles récord. Considerando el stock disponible en enero, ZonaProp promedió 119.364 departamentos (+19,1% i.a. y +0,6% mensual) y sumó 45 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que en Argenprop se promediaron 86.667 unidades y se alcanzaron  43 meses de suba interanual (+19,1% i.a. en febrero). 
• El exceso de oferta es tan grande que al nivel actual de demanda se requieren entre 5,2 y 5,5 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta de la CABA, cuando el promedio histórico era de dos años.
• Los valores de publicación de los inmuebles mostraron caídas interanuales entre enero y febrero. En febrero, de acuerdo a Reporte Inmobiliario la caída interanual fue de 12,5%, y a nivel agregado la baja acumulada desde los máximos observados en febrero de 2019 fue de 34%  Los datos de  ZonaProp muestran una caída de 7,4% interanual en la medición mensual de enero. En la clasificación por segmento, los valores de los departamentos usados tuvieron las mayores caídas con relación a 2021 y siguen encabezando el descenso (-8,5% i.a) seguido por lejos por los inmuebles a estrenar 4,7% y de en pozo 4,6%. 
• Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. En diciembre, la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos en oferta y el disponible en stock agregado de avisos ascendió a 7,2%, marcando un incremento de 0,9 puntos con relación al promedio del mes anterior. 
• Se mantiene la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre por la ausencia total de valores de referencia en el mercado inmobiliario. La dispersión también se observa en los porcentajes de negociación. Los datos del Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) nos muestran que si bien se observa una desaceleración en la caída de los precios y en los porcentajes de negociación promedio, aún no podemos afirmar que se haya encontrado un piso. 
• El proceso de descenso sostenido que se verificó en los valores de publicación se sustenta principalmente en 4 factores: 1) el récord en la sobreoferta de inmuebles (hoy, en máximos históricos); 2) el costo de la construcción en dólares (USD 597/m2) que continuó en enero debajo de la media histórica; 3) la caída del salario en dólares, que aún se ubica en valores que limitan la capacidad de compra en CABA); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en enero fue del 3,16% anual y todavía está lejos de las expectativas de propietarios e inversores. 
• Las expectativas del sector mejoraron en febrero a nivel nacional y en CABA en comparación con igual mes de 2021. La predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA, sin embargo, empeoró 5,2% respecto a enero. A pesar de esta caída mensual, el índice en CABA ya se encuentra en niveles cercanos al promedio histórico previo a la pandemia. 
• A la luz de la reducción del superávit comercial y el nivel de reservas netas líquidas,  en los próximos meses va a ser central monitorear los efectos de la guerra en Ucrania tanto por su potencial impacto sobre tanto las exportaciones (precio de los commodities) como sobre las importaciones (aumento del precio del gas y petróleo). 
• De aprobarse el acuerdo con el FMI esperamos un impacto positivo sobre dos variables esenciales para la reactivación: 1) mayor estabilidad cambiaria y 2) cambio favorable en las expectativas.
• Lo primero ya parece estar sucediendo con la compresión de la brecha cambiaria entre el dólar oficial y los alternativos. Sin embargo, el rebrote inflacionario a nivel mundial y el consecuente aumento de la tasa de referencia de la Reserva Federal de los EEUU, así como el efecto de la guerra de Ucrania sobre el saldo comercial de los EEUU, pueden retrasar la mejora de las expectativas.
• En conjunto, vemos un año 2022 de reacomodamiento, esto es, con una mejora en la cantidad de operaciones realizadas. Sin embargo, por el lado de los precios, estimamos que los valores de publicación se seguirán acomodando lentamente, mientras que van desacelerando su caída; al mismo tiempo, los precios de cierre de las operaciones parecen empezar a buscar un piso. En ambos casos es poco probable que logren recuperarse.

El mercado inmobiliario en 2022

El mercado inmobiliario comenzó el año con el peor registro histórico de escrituras para un mes de enero, en un contexto de extrema incertidumbre y afectado por el receso estival en un año de récord turístico doméstico. 

De aprobarse el acuerdo con el FMI, esperamos un impacto positivo sobre dos variables esenciales para la reactivación: 1) mayor estabilidad cambiaria  y 2) un cambio favorable en las expectativas.

Lo primero ya parece estar sucediendo con la compresión de la brecha cambiaria entre el dólar oficial y las cotizaciones alternativas. Sin embargo, el rebrote inflacionario a nivel mundial, junto al consecuente aumento de la tasa de referencia de la Reserva Federal de los EEUU y el efecto de la guerra de Ucrania sobre el saldo comercial de los EEUU pueden retrasar la mejora de las expectativas.

A corto y a mediano plazo, la necesidad de divisas para hacer frente al programa financiero de los próximos años, tanto con acreedores privados como con el FMI, va a hacer que sea muy difícil flexibilizar los controles cambiarios (“cepo”). Conjuntamente con la oferta récord de inmuebles, este aspecto constituye la principal limitante para la recuperación del sector.

Asimismo, más allá de la fragilidad macroeconómica, tanto la Ley de Alquileres vigente como el acuerdo con el FMI que trae el revalúo fiscal de las propiedades, afectan fuertemente la rentabilidad de los alquileres con el consecuente retiro de una parte importante de la demanda: los inversores.

En conjunto, vemos un año 2022 de reacomodamiento, con una mejora en la cantidad de operaciones realizadas. Sin embargo, por el lado de los precios, estimamos que los valores de publicación se seguirán acomodando lentamente, al tiempo que van desacelerando su caída; asimismo, los precios de cierre de las operaciones parecen empezar a buscar un piso. En ambos casos es poco