Radar Inmobiliario N°32

Highlights Diciembre 2021

• En octubre se registraron 2574 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires (-8,5% menos que en septiembre y +1,8% i.a.). En lo que va del año se realizaron 22.606 escrituras, es decir, un 18,6% por debajo del acumulado de 2019 (que, previo a 2020, había marcado el peor registro histórico). Con estos datos, el año 2021 va a cerrar como el segundo peor año de la historia luego del 2020 de comienzo de la pandemia. Las escrituras con hipoteca totalizaron 118 actos en octubre, con una muy fuerte caída del 24,4% respecto de septiembre. 
• La oferta disponible de departamentos para la venta en la Ciudad de Buenos Aires se sostiene en niveles récord. En ZonaProp el stock disponible ascendió a 119.208 departamentos (+19% i.a. y +0,5% mensual) y sumó 42 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que en Argenprop la disponibilidad fue de 87.000 unidades (26,1%i.a.) y acumuló 40 meses de suba interanual. Es tal la magnitud de la sobreoferta que se requieren entre 5,5 y 6,8 años para el nivel actual de demanda absorba la totalidad de los inmuebles ofertados. 
• Los valores de publicación de los inmuebles mostraron caídas interanuales en todos los sitios especializados. La caída más pronunciada la marcó Reporte Inmobiliario, con una baja del 12,6% interanual en noviembre. A nivel agregado según este sitio especializado, los valores se retrotrajeron a los de hace 10 años. Para el mes de octubre, en ZonaProp y MercadoLibre la caída se ubicó en 7,9%, en tanto que en Properati el descenso fue de 9,1%. 
• El segmento más afectado sigue siendo el de departamentos usados (-9,1% i.a.), mientras que los inmuebles a estrenar tuvieron caídas por debajo del promedio (-5,4% i.a.). A nivel barrial, las caídas son tan pronunciadas que en algunos casos los valores de publicación se retrotrajeron a los de 2007. 
• Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. La diferencia promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación los nuevos departamentos ofrecidos y el disponible en stock agregado se mantuvo en 5,6%. 
• Se mantiene la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre por la ausencia total de valores de referencia en el mercado inmobiliario. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación. 
• El proceso de descenso sostenido en los valores de publicación –que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles- se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles, que se encuentra en máximos históricos; 2) el costo de la construcción en dólares (USD 611/m2) aún se encuentra por debajo de la media histórica, pese a la suba interanual de 49,3% en noviembre; 3) el alto nivel del esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento, a pesar de que en octubre presentó un descenso del 33,3% interanual y de 3,8% con relación a septiembre; y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en octubre fue del 3% anual.
• En lo relacionado con las expectativas del sector, durante noviembre la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA cayó un 1,4%, interrumpiendo así una racha de 5 meses de crecimiento. Aún así, la predisposición a la compra de automóviles y casas está convergiendo lentamente a valores históricos. 
• Pese al superávit comercial y la liquidación de divisas del complejo oleaginoso-cerealero en niveles récord, reservas internacionales netas líquidas se encuentran en niveles críticos, frente una demanda de dolarización que se está acelerando. Se abren fuertes interrogantes sobre la capacidad que tiene el BCRA de mantener los tipos de cambios (oficial y alternativos) en los niveles actuales. 
• El mercado inmobiliario en la CABA no logra repuntar y se encuentra cerca de las 2500 operaciones por mes. La fragilidad del esquema macroeconómico y el complejo escenario político ha recrudecido la tensión cambiaria en un contexto de escasez de divisas, situación que no hizo más que aumentar la actitud de cautela de los actores del sistema, con la consecuente postergación de operaciones compra.