Radar Inmobiliario N°30

Reflexiones iniciales y síntesis

• En la Ciudad de Buenos Aires se registraron 2.813 escrituras de inmuebles en septiembre (+11,7% más que en agosto mes previo y +29% interanual). Hasta septiembre de 2021, se realizaron un total de 20.032 operaciones de compraventa; este valor se encuentra aún un 18,6% por debajo de los valores de 2019. El nivel de actividad del sector inmobiliario en 2021 todavía se encamina a ser el peor registro histórico luego del año de pandemia.
• Las escrituras con hipoteca totalizaron 156 actos en septiembre (+41,8% mensual). Este tipo de operaciones representó solo el 5,4% del total de las registradas durante dicho mes (+1 p.p. superior al mes de agosto).
• La cantidad de departamentos ofrecidos para la venta en la Ciudad de Buenos Aires se sostiene en niveles récord. En septiembre, la oferta disponible en ZonaProp trepó a 118.056 departamentos (+24,5% i.a.) y suma 41 meses de crecimientos interanuales consecutivos, en tanto que, en Argenprop, el stock disponible ascendió a 87.000 unidades (+33,3% i.a.), acumulando 39 meses de suba interanual.
• Es tal la sobreoferta que se requerirían entre 5 y 7 años para absorber la totalidad de los inmuebles ofertados al nivel de demanda actual.
• Los valores de publicación de los inmuebles mostraron caídas interanuales en todos los sitios especializados. En ZonaProp, MercadoLibre y Properati, las caídas se ubicaron en 8,1%, 8% y  6,4%. Al diferenciar por segmento, la disminución se acentúa en los departamentos usados (-9,4% i.a.), mientras que los inmuebles a estrenar muestran caídas por debajo del promedio (-6,2% i.a.).
• Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. La brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de publicación de los avisos nuevos y el stock agregado se mantuvo cercana al 6%.
• El mercado inmobiliario está desarbitrado. Persiste la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, y esto se debe a la ausencia total de valores de referencia. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 9%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, al segmento al que pertenecen y a su valor de lista inicial.
• El proceso de descenso sostenido en los valores de publicación –que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles- se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles, que se encuentra en máximos históricos; 2) el costo de la construcción en dólares, que aún se encuentra por debajo de la media histórica, pese a la suba interanual de 40,9% en octubre; 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento, que continúa en un nivel alto, a pesar de la caída interanual registrada en septiembre (-17,4%); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en septiembre se ubicó en el 2,97% anual.
• En cuanto a las expectativas en el sector, en octubre, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró en 5,7% con relación a septiembre y pero empeoró 17,2% en la medición interanual. Si bien la predisposición a la compra de automóviles y casas se encuentra ya lejos de los pisos de las crisis, aún no se sitúa en niveles compatibles con una recuperación que acerque la cantidad de operaciones a su promedio histórico.
• Se abren fuertes interrogantes sobre la capacidad que tiene el BCRA de mantener los tipos de cambios (oficial y alternativos) en los niveles actuales. El nivel de reservas internacionales netas líquidas se encuentra en niveles críticos frente una demanda de dolarización que se está acelerando. 
• El mercado inmobiliario en la CABA se encuentra operando en niveles mínimos, por debajo de las 3000 operaciones por mes. Sin lugar a dudas fue uno de los sectores más afectados por la crisis que comenzó en 2018 y que se profundizó con la pandemia y las restricciones a la circulación. El resultado de las PASO, la crisis política posterior y el recrudecimiento de la tensión cambiaria no hicieron más que aumentar el nivel de cautela de los actores.