Radar Inmobiliario Nº 29

Reflexiones iniciales y síntesis

• En la Ciudad de Buenos Aires se registraron 2.518 escrituras de inmuebles en agosto (+2,5% respecto del mes previo y +57% interanual). En los primeros ocho meses de este 2021, se acumuló un total de 17.219 operaciones de compraventa; este valor se encuentra aún un 20,8% por debajo de los valores de 2019. El nivel de actividad del sector inmobiliario en 2021 se encamina a ser el peor registro histórico luego del año de pandemia.
• Las escrituras con hipoteca totalizaron 110 actos en agosto, es decir, una caída de 2,7% respecto de julio. Este tipo de operaciones representó solo el 4,4% del total de las registradas durante dicho mes.
• La cantidad de departamentos ofrecidos para la venta en la Ciudad de Buenos Aires se sostiene en niveles récord. En septiembre, la oferta disponible en ZonaProp trepó a 118.056 departamentos (+30,7% i.a.) y suma 40 meses de crecimientos interanuales consecutivos, en tanto que, en Argenprop, el stock disponible ascendió a 86.250 unidades (+37,4% i.a.), acumulando 38 meses de suba interanual.
• En el último año, se sumaron 39.000 inmuebles adicionales a la venta; como referencia, esta cantidad representa más de la mitad del stock que existía a principios del año 2018. Es tal la sobreoferta que se requerirían entre 5 y 7 años para absorber la totalidad de los inmuebles ofertados al nivel de demanda actual.
• Los valores de publicación de los inmuebles mostraron caídas interanuales en todos los sitios especializados. La baja más fuerte la registró Reporte Inmobiliario, con una disminución del 18,3% interanual para el mes de agosto y sumando 9 trimestres consecutivos de caídas interanuales. En el resto de los portales, la caídas se ubicaron entre el 6,3% y el 8,4%.
• Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. En efecto, la brecha entre los valores de publicación de los avisos existentes y los nuevos se está ampliando y en agosto llegó al máximo del -6,1%. La caída en los valores se da en todos los segmentos: en agosto, el mayor descenso se dio sobre los inmuebles usados (-9,4% i.a.), seguido por los inmuebles en pozo (-7,2% i.a.) y por las unidades a estrenar (-6,9% i.a.).
• El mercado inmobiliario está claramente desarbitrado. Persiste la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, y esto se debe a la ausencia total de valores de referencia. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 10%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, al segmento al que pertenecen y a su valor de lista inicial.
• El proceso de descenso sostenido en los valores de publicación –que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles- se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles, que se encuentra en máximos históricos; 2) el costo de la construcción en dólares, que aún se encuentra por debajo de la media histórica, pese a la suba interanual de 30% en septiembre y de 5,3% respecto de agosto de 2021; 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento, que continúa en un nivel alto, a pesar de la caída interanual registrada en agosto (-17,6%); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en agosto se ubicó en el 2,91% anual.
• En cuanto a las expectativas en el sector, en septiembre, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró en 2,9% frente a agosto y en 18,3% en la medición interanual. Si bien la predisposición a la compra de automóviles y casas se encuentra ya lejos de los pisos de las crisis, aún no se sitúa en niveles compatibles con una recuperación que acerque la cantidad de operaciones a su promedio histórico.
• Con todo, el sector inmobiliario hoy se encuentra trabajando en niveles de crisis y con una cantidad de operaciones mínimas en términos históricos. El resultado de las PASO, la crisis política posterior y el recrudecimiento de la tensión cambiaria no hicieron más que aumentar el nivel de cautela de los actores. Se abren fuertes interrogantes sobre la capacidad que tiene el BCRA de mantener los tipos de cambios (oficial y alternativos) en los niveles actuales. El nivel de reservas internacionales netas líquidas se encuentra en niveles críticos frente una demanda de dolarización que se está acelerando.