Radar Inmobiliario Nº 28

Agosto 2021

Radar Inmobiliario

Radar Inmobiliario Nº 28

Reflexiones iniciales y síntesis

  • En julio se registraron 2.457 escrituras de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires (+0,7% respecto de junio y +328% interanual). En el acumulado de siete meses de este 2021, se suman un total de 14.701 operaciones de compraventa; este valor se encuentra aún un 21,7% por debajo de los ya paupérrimos valores de 2019. El nivel de actividad del sector inmobiliario en 2021 se encamina a ser el peor registro histórico luego del año de pandemia.
  • Las escrituras con crédito hipotecario totalizaron 113 actos en julio, lo que significó una disminución de 13,1% en comparación con junio. Así, este tipo de operaciones representó apenas el 4,6% del total de las registradas durante dicho mes.
  • La cantidad de departamentos ofrecidos para la venta en la Ciudad de Buenos Aires se sostiene en niveles récord. En agosto, la oferta disponible en ZonaProp ascendió a 116.600 departamentos (+37,0% i.a.) y suma 39 meses de crecimientos interanuales consecutivos, mientras que, en Argenprop, el stock disponible trepó a 83.500 unidades (+39,3% i.a.), acumulando 37 meses de suba interanual.
  • En el último año, el stock de departamentos, casas y PH en venta sumó 36.000 inmuebles adicionales a la venta; como referencia, esta cantidad representa más de la mitad del stock que existía a principios del año 2018. Es tal la sobreoferta que harían falta entre 6 y 8 años para absorber la totalidad de los inmuebles ofertados al nivel de demanda actual.
  • Los valores de publicación de los inmuebles mostraron caídas interanuales en todos los sitios especializados. La baja más fuerte la registró Reporte Inmobiliario, con una disminución del 18,3% interanual para el mes de agosto y sumando 9 trimestres consecutivos de caídas interanuales. En el resto de los portales con datos a julio, la caídas van del 5,7 al 8,2%. A nivel barrial los valores de publicación se retrotrajeron, en algunos casos, hasta los del año 2010.
  • Persiste el fuerte sinceramiento de los valores de publicación. En efecto, la brecha entre los valores de publicación de los avisos existentes y los nuevos se está ampliando y en agosto llegó al máximo del -6,1%. La caída en los valores se da en todos los segmentos: en julio, la mayor rebaja se observó en los inmuebles usados (-9,2% i.a.), seguido por los inmuebles en pozo (-8,2% i.a.) y por las unidades a estrenar (-7,7% i.a.).
  • El mercado inmobiliario está claramente desarbritrado. Persiste la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, y esto se debe a la ausencia total de valores de referencia. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 10%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, al segmento al que pertenecen y a su valor de lista inicial.
  • El proceso de descenso sostenido en los valores de publicación que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles, que se encuentra en máximos históricos; 2) el costo de la construcción en dólares, que aún se encuentra por debajo de la media histórica, pese a ubicarse 28% por encima del costo de agosto de 2020; 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento. Que continúa en un nivel alto, a pesar de la caída interanual registrada en julio (-14,8%); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que en julio fue de 2,94% anual.
  • En cuanto a las expectativas en el sector, en agosto, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró en 5,5% respecto de julio, aunque mostró un empeoramiento interanual de 8,6%. A nivel nacional la mejora fue mayor (+10,4 con relación a julio). No obstante ello, la voluntad de compra de inmuebles sigue sin despegar.
  • Con todo, el sector inmobiliario hoy se encuentra trabajando en niveles de crisis y con una cantidad de operaciones mínimas en términos históricos. En el mercado predomina la prudencia y las compras de oportunidad en un contexto de ausencia total de valores de referencia. En lo que queda del año las expectativas no son mejores: las elecciones de medio término y el hecho de que gran parte de la cosecha gruesa ya fue liquidada ponen un manto de duda sobre la estabilidad cambiaria y, con eso, sobre la capacidad de recuperación del sector.