Radar Inmobiliario Nº 27

Julio 2021

Radar Inmobiliario

Radar Inmobiliario Nº 27

Reflexiones iniciales y síntesis

  • En junio se registraron 2.439 escrituras de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires (+28,3% respecto de mayo y +73,6% interanual). Con este dato, el total de escrituras en los primeros seis meses del 2021 asciende a 12.244. Si bien supone un crecimiento interanual, la cifra es un 21,4% inferior respecto al acumulado en el mismo periodo 2019 y se encuentra un 42,9% por debajo del promedio de los últimos diez años.
  • El nivel de actividad del sector inmobiliario es compatible con los registrados durante las peores crisis que ha atravesado la Argentina.
  • Las escrituras con hipoteca totalizaron 130 actos, lo que muestra un aumento de 30% frente a la cifra de mayo de 2021 (cuando se registraron 100 actos escriturales con crédito hipotecario). La participación de este tipo de operaciones en el total sigue en valores bajos dentro de la serie histórica y apenas llega al 6% sobre el total registrado en 2021.
  • La oferta de departamentos en venta continúa batiendo récords mes a mes como contrapartida de las escasas operaciones de compraventa. Durante julio, en ZonaProp se superaron los 115 mil departamentos en venta (+40,1% i.a.) y en Argenprop se promediaron las 81 mil unidades (+41% i.a.). El stock de propiedades ofertadas en ZonaProp y Argenprop lleva 38 y 36 meses consecutivos de crecimiento interanual, respectivamente. En el último año el stock de departamentos, casas y PH en venta creció en 37.000 inmuebles adicionales.
  • Los valores de publicación de los inmuebles continúan a la baja en la Ciudad de Buenos Aires. Los datos de junio continúan mostrando caídas interanuales que promedian el 7%: los valores de ZonaProp para ese mes tuvieron un descenso del 8%, los de MercadoLibre del 7,5%, mientras que en Argenprop, la baja fue del 5,7%. Los datos de Reporte Inmobiliario muestran que, si se comparan los valores de publicación vigentes con el máximo de febrero 2019, la caída promedio en CABA es del 28%, lo que supone una retracción de los valores de publicación a niveles de 2015.
  • La dinámica de los valores de publicación por segmento muestra la mayor rebaja en los inmuebles usados (-8,9%) mientras que en los inmuebles en pozo y a estrenar el descenso fue de 8,4% y 8,2%, respectivamente.
  • El mercado inmobiliario está fuertemente desarbritrado. Datos propios nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, y esto se debe a la falta total de valores de referencia. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 10%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, al segmento al que pertenecen y a su valor de lista inicial.
  • El proceso de sostenido descenso en los valores de publicación que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles (que se encuentra en máximos históricos); 2) el costo de la construcción en dólares (que si bien aumentó 40,7% i.a. en junio, aún se encuentra muy por debajo de la media histórica); 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento continúa en un nivel alto, pese a la caída interanual registrada en julio (-18,4%); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler (que aunque en junio se ubicó en el orden del 3% anual, continúa en mínimos históricos, aún con la suba de los últimos meses).
  • Por el lado de las expectativas, en julio, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA siguió mejorando en la comparación intermensual. Este mes tuvo una mejora del 17,9% respecto de junio. Asimismo, se restableció el periodo de alzas interanuales (13 meses) interrumpido en junio de 2021. No obstante ello, la predisposición a la compra continúa en valores compatibles con los de las peores crisis vividas por el sector.
  • Con todo, el sector inmobiliario hoy se encuentra trabajando en niveles de crisis y con una cantidad de operaciones mínima en términos históricos. En el mercado predomina la prudencia y las compras de oportunidad en un contexto de ausencia total de valores de referencia. En lo que queda del año las expectativas no son mejores: las elecciones y el hecho de que gran parte de la cosecha gruesa ya fue liquidada, ponen un manto de duda sobre la estabilidad cambiaria y, con eso, sobre la capacidad de recuperación del sector.