Radar Inmobiliario Nº 26

Junio 2021

Radar Inmobiliario

Radar Inmobiliario Nº 26

Reflexiones iniciales y síntesis

  • En mayo se registraron 1.901 operaciones de compraventa de inmuebles en CABA. Este valor representa una reducción del 18% con respecto a abril y la segunda caída consecutiva del año. La recuperación del sector se viene debilitando desde el inicio del segundo trimestre (abril). El total de escrituras de los primeros cinco meses del año asciende a 9.805 y, si bien supone un crecimiento interanual, es un 24% inferior respecto al acumulado en 2019 para el mismo periodo y se encuentra un 54% por debajo del promedio histórico.
  • El nivel de actividad del sector inmobiliario es compatible con los registrados durante las peores crisis que ha atravesado la Argentina.
  • Las escrituras con hipoteca totalizaron 100 actos; al igual que en el mes de mayo, se registró un retroceso intermensual (-24,8%). La participación de este tipo de operaciones en el total sigue contrayéndose y apenas llega al 5,3%.
  • La oferta de departamentos en venta continúa batiendo récords mes a mes como contrapartida de las escasas operaciones de compraventa. Durante mayo, en ZonaProp se superaron los 112 mil departamentos en venta (+40,8% i.a.) y en Argenprop se promediaron las 79 mil unidades (+35,5% i.a.). El stock de propiedades ofertadas en ZonaProp y Argenprop lleva 37 y 35 meses consecutivos de crecimiento interanual, respectivamente.
  • Los valores de publicación de los inmuebles continúan a la baja. Según datos de Reporte Inmobiliario, estos valores se redujeron un 17,4% interanual en mayo, y acumulan 8 trimestres consecutivos de bajas. Sin embargo, la caída es aún mayor si la comparamos con el máximo de febrero de 2019: respecto a este punto, la caída promedio es del 28%. Con estos guarismos y a nivel promedio, los valores de publicación de los inmuebles en CABA se han retrotraído a niveles de febrero 2015.
  • Por su parte, los datos de Zonaprop para mayo de 2021 señalan una caída interanual del 7,9% y los de MercadoLibre, del 7,7%. Las dos referencias suman 23 meses de caídas interanuales. Por segmento, en mayo, la reducción fue mayor en las unidades usadas y a estrenar (-8,6% i.a.).
  • Datos propios nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, lo que se convierte en una verdadera dificultad para tener valores de referencia y señales de precio. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 10%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, a sus características y a su valor de lista inicial.
  • El proceso de sostenido descenso en los valores de publicación que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles (que se encuentra en máximos históricos); 2) el costo de la construcción en dólares (que si bien aumentó 40,7% i.a. en junio, aún se encuentra muy por debajo de la media histórica); 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento continúa en un nivel alto, pese a la caída interanual registrada en junio (-23,4%); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler (que aunque en mayo se ubicó en el orden del 2,9% anual, continúa en mínimos históricos, aun con la suba de los últimos meses).
  • Por el lado de las expectativas, en junio, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA tuvo una leve mejora (2,8% más que en mayo) pero en comparación a junio de 2020 empeoró 8,6%. Este dato va en línea con la caída del 3,5% en las búsquedas que registran los principales portales.
  • Con todo, el sector inmobiliario hoy se encuentra trabajando en niveles de crisis y en un nivel de operaciones mínimas en términos históricos. En el mercado predomina la prudencia y las compras de oportunidad en un contexto de ausencia total de valores de referencia. En el segundo semestre las expectativas no son mejores: las elecciones y el hecho de que gran parte de la liquidación de la cosecha gruesa ya fue liquidada, ponen un manto de duda sobre la estabilidad cambiaria, y con eso sobre la capacidad de recuperación del sector.