Radar Inmobiliario Nº 25

Mayo 2021

Radar Inmobiliario

Radar Inmobiliario Nº 25

Reflexiones iniciales y síntesis

  • En abril se registraron 2.317 operaciones de compraventa de inmuebles en CABA. Este nivel representa una caída del 6,2% con respecto a marzo y la segunda caída mensual del año; esto nos indica que la recuperación del sector aún no se encuentra consolidada. El total de escrituras de los primeros cuatro meses de 2021 asciende a 7.904 (+87,9% en comparación con el acumulado en el mismo periodo del año anterior) y representa el segundo peor registro histórico después del observado el año pasado.
  • El nivel de actividad del sector inmobiliario continúa aproximándose a niveles de operaciones compatibles con los registrados durante las peores crisis que ha atravesado la Argentina.
  • Las escrituras con hipoteca totalizaron los 133 actos, también con un retroceso en relación con el mes de marzo (42,4% inferior). La participación de este tipo de operaciones, que en marzo mostró un alza, ha vuelto a contraerse, alcanzando solo el 5,7% (3,6 puntos menos que en el mes anterior).
  • La oferta de departamentos en venta continúa batiendo mes a mes récords como contrapartida de las escasas operaciones de compraventa. Durante mayo, en ZonaProp se superaron los 109.906 departamentos en venta (+44,3% i.a.) y en Argenprop se promediaron las 78.250 unidades (+34,2% i.a.). El stock de propiedades ofertadas en ZonaProp y Argenprop lleva 36 y 34 meses consecutivos de crecimiento interanual, respectivamente.
  • Los valores de publicación de los inmuebles continúan a la baja. Según datos de Reporte Inmobiliario, estos valores cayeron un 17,4% interanual en mayo, y acumulan 8 trimestres consecutivos de bajas. Sin embargo la caída es aún mayor si la comparamos con el máximo de febrero de 2019; en efecto, desde dicho máximo, la caída promedio es del 28%. Con estos guarismos y a nivel promedio, los valores de publicación de publicación de los inmuebles en CABA se han retrotraído a niveles de febrero 2015, es decir, 6 años atrás. En algunos barrios, las caídas desde el máximo llegan al 34,4% retrocediendo, incluso, a niveles del año 2010.
  • Por su parte, los datos de Zonaprop muestran una baja del 7,4% interanual y, los de, MercadoLibre del 8,4%. Las dos referencias suman 22 meses de caídas interanuales. Por segmento, la reducción fue mayor en abril en las unidades usadas.
  • Datos propios nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, lo cual se convierte en una verdadera dificultad para tener valores de referencia y señales de precio. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 15%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, a sus características y a su valor de lista de lista inicial.
  • El proceso de sostenido descenso en los valores de publicación que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles se sustenta en tres factores: 1) la sobreoferta de inmuebles (que se encuentra en máximos históricos), 2) el costo de la construcción en dólares (que si bien aumentó un +47,3% i.a. en abril, aún se encuentra muy por debajo de la media histórica); 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento continúa en un nivel alto, pese a la caída registrada en abril (-2% i.a.); y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler (que aunque en abril se ubicó en el orden del 2,9% anual,  continúa en mínimos históricos, aun con la suba de los últimos meses).
  • Por el lado de las expectativas, en mayo, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA empeoró 28% respecto a abril. Este dato va en línea con la caída del 18,6% en las búsquedas que registran los principales portales.
  • No parecen existir demasiados elementos que permitan prever cambios drásticos en relación a lo observado hasta la fecha en el sector inmobiliario: hoy, se encuentra trabajando en niveles de crisis y en un nivel de operaciones mínimas en términos históricos. En el mercado predomina la prudencia y las compras de oportunidad en un contexto de ausencia total de valores de referencia