Radar Inmobiliario Nº 24

Reflexiones iniciales y síntesis

• En marzo de 2021 se registraron en CABA 2.469 escrituras de compra de inmuebles, lo que representó un aumento del 64,7% respecto de febrero, que suele ser un mes estacionalmente bajo por el receso estival. Durante el primer trimestre del año se registraron 5.587 escrituras, marcando una suba de 33% respecto de 2020, pero una caída del 20% respecto a 2019. El acumulado del año representó el segundo peor registro de la historia, después del año pasado.
• Esto marca que, aún en un contexto de relativa pax cambiaria, el nivel de actividad del sector inmobiliario se está estabilizando en un nivel de operaciones compatible con las peores crisis que vivió la Argentina.
• Las escrituras con hipoteca totalizaron los 231 actos, un 76,3% por encima del registro de marzo de 2020 y volviendo a una participación en el total de escrituras que no se tenía desde 2019 (9%). Las escrituras con hipoteca totalizaron los 231 actos, un 76,3% por encima del registro de marzo de 2020 y volviendo a una participación en el total de escrituras que no se tenía desde 2019 (9%). La disminución de la brecha entre las distintas cotizaciones y la relativa estabilización del tipo de cambio registradas en los últimos meses (luego del pico devaluatorio del año anterior) mejoraron modestamente la capacidad de compra del salario (medido en USD) para la adquisición de un departamento.
• Como contracara del reducidísimo nivel de operaciones de compraventa, la oferta de departamentos alcanzó un nuevo récord. El stock de propiedades disponibles en ZonaProp y Argenprop acumula alzas interanuales consecutivas de 35 y 33 meses. En abril, mientras en ZonaProp se superaron las 105 mil unidades de departamentos, en Argenprop se promediaron las 76 mil unidades (+39,4% i.a. y +28,9% i.a., respectivamente).
• Los valores de publicación continúan a la baja: en comparación con marzo del año anterior, Zonaprop tuvo una caída del 7,2%; MercadoLibre, del 7,8% y Properati, del 2,7%. En ambos casos se acumulan 21 meses de caídas interanuales. Los datos trimestrales de Reporte Inmobiliario marcaron una baja más pronunciada, de 17,3% en febrero. Esta reducción fue mayor en las unidades en pozo (consistente con el vínculo que estas tienen con la caída de los costos de construcción) y, en el acumulado del año, los valores de lista de las unidades a estrenar fueron los que más se redujeron.
• Datos propios nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, lo cual se convierte en una verdadera dificultad para tener valores de referencia y señales de precio. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 15%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, sus características y su valor de lista de lista inicial.
• El proceso de sostenido descenso en los valores de publicación que presiona a la baja los precios de los inmuebles se sustenta en tres factores: 1) el costo de la construcción en dólares, que si bien aumentó un +47,3% i.a, aún se encuentra muy por debajo de la media histórica; 2) el aumento de los salarios en USD necesarios para la adquisición de un departamento (+22,7% i.a. en marzo); y 3) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que continua en mínimos históricos, hoy en torno a 2,7% anual.
• Por el lado de las expectativas, en marzo de este año la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró respecto del mes previo (6%) y, si bien se ha mostrado oscilante, tiene una clara tendencia al alza. Este dato va en línea con el crecimiento en las búsquedas que registran los principales portales, que se mantiene en niveles altos desde hace 3 meses.
• En la última semana de abril el mercado cambiario lanzó una señal de alarma que generó interrogantes sobre la continuidad de la pax cambiaria, en un contexto donde continúa la incertidumbre sobre la renegociación de vencimientos con el FMI, el Club de París y el BID, principalmente. A esto se le suma el incierto panorama internacional en el contexto de continuidad de la pandemia de COVID-19.
• Continúa el ciclo de cautela en el desempeño del sector, cuya duración difícilmente podamos predecir.