Radar Inmobiliario Nº 23

Reflexiones iniciales y síntesis

• En febrero de 2021 se registraronen CABA 1.499 escrituras de compra de inmuebles, lo que significó una suba del 5,8% en comparación con febrero de 2020. Tal registro luce más que moderado en comparación al crecimiento interanual (en adelante, i.a.) verificado en enero 2021 respecto de enero 2020, cuando dicha variación alcanzó un 16,5%.
• Al cierre del primer trimestre y como anticipo del año, en el mercado inmobiliario de la CABA parece predominar la cautela. La estabilidad cambiaria y el control que viene exhibiendo la política macroeconómica del gobierno al respecto contribuyen a un escenario favorable aunque módico respecto a la predisposición de compra y al volumen de las búsquedas en portales.
• Las escrituras con hipoteca totalizaron los 69 actos, 40% por debajo del registro de febrero de 2020, manteniéndose también en niveles mínimos. La persistencia de la brecha cambiaria así como los límites a la mejora de los salarios inciden en la pobre dinámica que se observa desde enero de 2021 al respecto.
• Como contracara del moderado aumento interanual en valor nominal de la cantidad de escrituras realizadas en el primer bimestre, la oferta de departamentos alcanzó un nuevo récord. Losstocks del total de propiedades disponibles en ZonaProp y Argenprop acumulan alzas interanuales respectivas de 34 y 32 meses en marzo, alcanzando las 145.000 unidades en Zonaprop. Las cifras de este portal, para este último mes superan las 104 mil unidades de departamentos, mientras que Argenprop ya superó en promedio las 74 mil (con aumentos interanuales del 25,6% y 13,8%, respectivamente).
• Los valores de publicación continúan a la baja segúntodas las fuentes. Reporte Inmobiliario, exhibe la mayor caída (-17,3% i.a.), seguido por Zonaprop (-7,6 i.a.) y Mercadolibre (-7,1 i.a.).
• Asimismo, podemos verificar la existencia de caídas diferenciadas por segmento de acuerdo al Index de Zonaprop que de todos modos muestra una baja generalizada: la caída fue mayor en las unidades en pozo (consistente la vinculación de estas unidades con la caída de los costos de construcción) y en el acumulado del año, los valores de lista de las unidades a estrenar fueron los que más se redujeron.
• Datos propios nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, lo cual se convierte en una verdadera dificultad para tener valores de referencia y señales de precio.
• A pesar de la relativa estabilidad reciente, luego de la corrida cambiaria del último trimestre de 2020, persiste una fragilidad macroeconómica que no permite reestablecer una base sólida para la mejora del sector. Dejando de lado este condicionante estructural, que requerirá de acciones para abordarlo en el corto y mediano plazo, el proceso de sostenido descenso en los valores de publicación que presiona a la baja los precios de los inmuebles se sustenta en tres factores: 1) la caída del costo de la construcción en dólares (-7,4% i.a. en marzo); 2) el aumento de los salarios (en USD) necesarios para la adquisición de un departamento (que subió en febrero un 45% i.a.); y 3) la baja rentabilidad bruta del alquiler, que continua en mínimos históricos, hoy en torno a 2,6% anual (valor de febrero de 2021 anualizado).
• Por el lado de las expectativas, en marzo de este año la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA empeoró respecto del mes previo (-5,5%), aunque en la comparación interanual, en relación a marzo de 2020, muestra una mejora de 111%, acumulando 11 meses de crecimiento. Este dato va en línea con el crecimiento en las búsquedas que registran los principales portales, que aumentaron en febrero 61,9% frente al mismo mes del año pasado.
• En conclusión, aunque perdure laestabilidad cambiariae incluso continúen las señales favorables a la recuperación económica,el escenario incierto de renegociación de vencimientos con el FMI, Club de París y BID principalmente, sumados a las divisas para hacer frente a las necesidades domésticas y al todavía incierto panorama internacional en el contexto de continuidad del COVID, se anticipa un ciclo de cautela en el desempeño del sector, cuya duración difícilmente podamos predecir.