Radar Inmobiliario N° 22

Reflexiones iniciales y síntesis

• En el primer mes de 2021 se registraron en CABA 1.619 escrituras de compra de inmuebles, lo que significó una suba del 16,5% en comparación con enero de 2020. Sin embargo, el nivel de operaciones fue menor al observado en enero de 2002, en plena crisis política, económica y social de la salida de la convertibilidad. Hoy, las decisiones de compra se consolidan en los niveles pre-pandemia de 2019.
• Por el momento, la mayor estabilidad cambiaria no se tradujo en un mayor nivel de actividad y solo generó un aumento de las búsquedas y de la predisposición a la compra.
• Las escrituras con hipoteca bancaria totalizaron los 79 actos, 36,8% por debajo de la marca de diciembre de 2020, manteniéndose también en niveles mínimos. Los controles y la brecha cambiaria del 2020 eliminaron toda posibilidad de traccionar el sector a través de esta vía; esta dinámica se sigue observando en los primeros meses de 2021.
• Como contracara de la disminución de la demanda, la oferta de departamentos se mantiene en niveles históricamente elevados. Los stocks de propiedades disponibles en ZonaProp y Argenprop acumulan alzas interanuales respectivas de 33 y 31 meses. Las cifras de ZonaProp para este último mes superan los 100mil unidades, mientras que en Argenprop alcanzan los 72 mil (con subas intermensuales del 4% y 1,7%, respectivamente). El nivel actual de oferta de departamentos duplica el stockpromedio de los años 2015 a 2018 y triplica el promedio de 2012-2013.
• Los valores de publicación consolidan su tendencia a la baja en todas las fuentes analizadas. La caída es sostenida y en evidente aceleración. La baja interanual más pronunciada la registró en febrero Reporte Inmobiliario con una caída del 17,3%.
• La fuerte y sostenida dispersión entre valores de publicación y precios de cierre dificulta el establecimiento de un marco valores de referencia y de señales de precio.
• Dejando de lado los factores más coyunturales de la volatilidad macroeconómica del país, la caída de los precios de los inmuebles se sustenta en tres factores: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares (-12% interanual en febrero); 2) el aumento de la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento (+47,6% respecto a enero de 2020); y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, que se ubicó en niveles mínimos y cercano al 2,5% anual en enero de 2021.
• Por el lado de las expectativas, en febrero la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mejoró respecto del mes previo (17,3%). En comparación con febrero del 2020, el índice muestra una mejora de 102,7% y acumula 10 meses de crecimiento interanual. Este dato va en línea con el crecimiento en las búsquedas que registran los principales portales (que aumentaron en enero 61,3% frente al mismo mes del año pasado y 61,8% respecto de diciembre de 2020).
• En conclusión, la condición básica (aunque no suficiente) para el crecimiento del sector -la estabilidad cambiaria- ha mejorado sustancialmente en los últimos meses, a lo que sumará el ingreso de dólares de proveniente de la cosecha gruesa que seguramente favorezca este escenario. Sin embargo, la cercanía de las elecciones legislativas suele contribuir a generar tensiones cambiarias y, en ese sentido, será necesario analizar más detenidamente las medidas que tome el equipo económico en los próximos meses, así como la configuración del contexto internacional.
• Con todo, es probable que en el sector continúe predominando un comportamiento de extrema cautela por parte de todos los actores involucrados, la cual –seguramente– se verá reforzada