Radar Inmobiliario N° 21

Reflexiones iniciales y síntesis

• La cantidad de operaciones durante 2020 cerró en un nuevo mínimo histórico, superando el pésimo registro de 2019. La cantidad de operaciones concretadas en CABA acumuló un total de 18.756; esto representó una caída del 43,9% en relación al 2019. En diciembre de 2020 se registraron 3.065 escrituras de compra de inmuebles en CABA, lo que significó una suba del 22% en comparación con noviembre. En un contexto de relativa estabilidad del tipo de cambio, el de diciembre se constituyó como es el mejor registro de escrituras concretadas del 2020. Los datos del útlimo trimestre del año muestran que el nivel de operaciones es levemente inferior al del mismo período de 2019 y se mantiene por debajo de las 3000 operaciones mensuales.
• En el caso de las escrituras con hipoteca bancaria, se contabilizó un total de 125 actos, lo que significó una caída del 3,8% respecto a noviembre, manteniéndose en niveles mínimos. Los controles y la brecha cambiaria eliminaron toda posibilidad de traccionar el sector a través de esta vía. En los 12 meses del 2020 se concretaron 1.092 escrituras de este tipo, es decir, un 64,5% menos que en el 2019.
• Como contracara de la disminución de la demanda, la oferta de departamentos se mantiene en niveles históricamente elevados. El stock de propiedades disponibles en ZonaProp acumula 32 meses de alzas y las cifras de Argenprop de enero muestran un crecimiento del 23,5% interanual y 2,9% intermensual .
• Los valores de publicación consolidan su tendencia a la baja en todas las fuentes analizadas. La caída es sostenida y evidente aceleración. La baja interanual más pronunciada la registró en noviembre Reporte Inmobiliario con una caída del 16,7%. Durante diciembre, los valores de publicación también marcaron bajas en Zonaprop y MercadoLibre y Properati (7,1%, 6,8% y 1,4%, respectivamente).
• La fuerte y sostenida dispersión entre valores de publicación y precios de cierre dificulta el establecimiento de un marco valores de referencia y de señales de precio. Dos datos sobresalen al respecto: la brecha entre los valores de publicación y de cierre gira (en promedio) entorno al 24% y los precios de cierre también siguen cayendo y aún no han encontrado un piso.
• Dejando de lado los factores más coyunturales de la volatilidad macroeconómica del país, la caída de los precios de los inmuebles se sustenta sobre tres factores: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares: -8,6% interanual en diciembre; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento: +48,3% respecto a diciembre de 2019; y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, que se ubicó en niveles mínimos y  cercano al 2,4% anual en diciembre de 2020.
• §Por el lado de las expectativas, en enero la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA empeoró respecto de diciembre (-16,4%) pero, en comparación con enero del 2020, el índice analizado muestra una mejora de casi el 79% y acumula 9 meses de crecimiento interanual. Como señalamos en Radares previos, una parte de dicho resultado se explica por la predisposición para la compra de automóviles –que, medidos en dólares, se abarataron muy fuertemente– y creemos que la tendencia a la estabilización cambiaria ha repercutido también en la mayor predisposición a la compra de inmuebles.
• En conclusión, si bien en los últimos dos meses las condiciones macroeconómicas dieron señales de mejora, es probable que en el sector continúe predominando un comportamiento de extrema cautela por parte de todos los actores involucrados, que seguirá afectando la adquisición de bienes inmuebles. Y aunque, seguramente, tal y como hemos visto en los últimos meses, se verifique una mejora respecto al periodo más duro de la pandemia, ello no modificará –al menos en el corto plazo– las tendencias negativas observadas durante los últimos dos años y medio.
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