Radar Inmobiliario N° 20

Reflexiones iniciales y síntesis

• • La relativa rigidez de los precios hace que el retorno al equilibrio en el mercado inmobiliario sea más lento con un claro predominio del ajuste vía cantidades. Por este motivo, las transacciones se mantienen en niveles mínimos y en el acumulado de 11 meses la caída interanual fue del 48%.
  • Con un total de 130 actos concretados, las escrituras con hipoteca marcaron en noviembre un descenso del 46,3% frente al mismo mes de 2019 y significaron el 5,2% del total de las operaciones.
  • La cantidad de visitas a los cuatro principales sitios buscadores de inmuebles tuvo en noviembre una suba del 10,2%, en comparación con octubre. Las 11,3 millones de visitas mensuales a los portales de búsqueda de inmuebles constituyen el mejor guarismo del año.
  • En relación a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, la cantidad de departamentos en venta marcó un nuevo récord y superó la barrera de los 100.000 departamentos disponibles. Zonaprop acumula 31 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, con un aumento del 10,2% interanual y del 2,3% a nivel mensual, mientras que las cifras de Argenprop, respectivamente y con la misma tendencia, fueron del 24,2% y 0,7%.
  • Los valores de publicación consolidan su tendencia a la baja en todas las fuentes analizadas. La caída es sostenida y en notoria aceleración. La baja interanual más pronunciada la registró Reporte Inmobiliario con una caída del 16,7% en noviembre, en tanto que los datos de noviembre de Zonaprop y Mercadolibre mostraron reducciones interanuales de 6,8% y 6,6%, respectivamente.
  • Se mantiene la fuerte dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, lo que genera un marco de ausencia de valores de referencia y de señales de precio. Los datos existentes sobre precios de cierre permiten señalar que: 1) la brecha respecto de los valores de publicación es muy grande y en promedio gira entorno al 24% y que 2) que los precios de cierre también siguen cayendo y aún no han encontrado un piso.
  • En este contexto, 3 factores contribuyen a consolidar la trayectoria de los precios a la baja : 1) el descenso del costo de la construcción en dólares, que en diciembre tuvo una caída interanual del 8,6%; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento, que aumentó 76,9% con relación a noviembre de 2019; y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, que se encuentra en un mínimo cercano al 2,2% anual.
  • Por el lado de las expectativas, en diciembre la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA empeoró respecto de noviembre (-9,1%) pero, en comparación con diciembre del año pasado, el índice analizado muestra una mejora de 76,1% y acumula 8 meses de crecimiento interanual. Si bien una parte de dicho resultado se explica por la predisposición para la compra de automóviles que, medidos en dólares, se abarataron muy fuertemente, creemos que la tendencia a la estabilización cambiaria ha repercutido también en la mayor predisposición a la compra de inmuebles.
  • En los meses que vienen se espera que, por razones estacionales, continúe la presión en el frente cambiario, a pesar de la reciente estabilización de las cotizaciones paralelas. Para el mediano plazo, nada indica que pueda mejorar sustancialmente el frente externo (lo que podría contribuir a brindar estabilidad). Se anticipa, así, un escenario de escasez de divisas y de dificultades para continuar con la reducción de la brecha cambiaria, lo que seguirá -sin dudas- afectando las condiciones para un restablecimiento de las decisiones de compra y venta de inmuebles.
  • En noviembre se registraron en CABA 2.512 operaciones de compraventa, lo que representa una suba del 4,2% interanual respecto de noviembre de 2019.  Esta constituye la primera suba luego de 29 meses de caídas interanuales consecutivas que rompe, así, una racha negativa histórica. La relativa rigidez de los precios hace que el retorno al equilibrio en el mercado inmobiliario sea más lento con un claro predominio del ajuste vía cantidades.