Radar Inmobiliario N°19

Reflexiones iniciales y síntesis

• En octubre se registraron en CABA 2.528 operaciones de compraventa, marcando el mejor registro del año. No obstante ello, el dato representa una caída del 19,8% interanual respecto de octubre de 2019. Se acumulan, así, 29 meses de caída interanual consecutiva, es decir, la peor la racha negativa observada en la actividad inmobiliaria de nuestro país, tanto en magnitud como en duración. La pandemia junto a la inestabilidad cambiaria continúan afectando la coyunturadel sector.
• Con un total de 91 actos concretados, las escrituras con hipoteca marcaron en octubre un descenso del 76,4% frente al mismo mes de 2019 y representaron tan solo un 3,6% del total de las operaciones, es decir, la menor participación histórica luego del 0% de abril. El crédito hipotecario, lejos de traccionar el sector, no logró siquiera aportar el mínimo que solía generar cada mes.
• La cantidad de visitas a los cuatro principales sitios buscadores de inmuebles tuvo en octubre una caída del 3,8%, en comparación con septiembre. Aunque representa una interrupción en relación a las 4 subas consecutivas previas, las 10 millones de visitas mensuales muestran que las búsquedas se mantuvieron relativamente estables respecto de los dos meses anteriores.
• En relación a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, la cantidad de departamentos en venta marcó un nuevo récord y superó la barrera de los 100.000 departamentos disponibles. Zonaprop acumula 30 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, con un aumento del 14,9% interanual y del 5,2% a nivel mensual, mientras que las cifras de Argenprop, respectivamente y con la misma tendencia, fueron del 24,4% y 5,7%.
• Los valores de publicación consolidan su tendencia a la baja en todas las fuentes analizadas. La caída es sostenida y en notoria aceleración. La baja interanual más pronunciada la registró Reporte Inmobiliario con una caída del 16,7% en noviembre, en tanto que los datos de octubre de Zonaprop, Properati y Mercadolibre mostraron reducciones interanuales de 6,2%, 4,1% y 5,5%, respectivamente. Se mantiene la fuerte dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, con una brecha que oscila entre el 10 y el 30%. En este contexto, 3 factores ayudan a consolidar la trayectoria a la baja de precios: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares, que en octubre tuvo una caída interanual del 37,3%; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento, que aumentó 90,9% con relación a octubre de 2019, y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, que se encuentra en un mínimo cercano al 2,3% anual.
• Por el lado de las expectativas, en noviembre la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA empeoró respecto de octubre (-7,3%) pero, en comparación con octubre del año pasado, el índice de confianza muestra una mejora de 137,5% y acumula 7 meses de crecimiento interanual. Sin embargo, creemos que dicho resultado se explica en gran medida por la predisposición para la compra de automóviles que, medidos en dólares, se abarataron muy fuertemente; en estas condiciones, el referido índice no logra reflejar fielmente lo que sucede en el mercado de inmuebles.
• En los meses que vienen se espera que continúe la presión en el frente cambiario, a pesar de la reciente estabilización de las cotizaciones paralelas. Para el mediano plazo, nada indica que pueda mejorarse sustancialmente el frente externo (lo que podría contribuir a brindar estabilidad). Se anticipa un escenario de escasez de divisas y de dificultades para continuar con la reducción de la brecha cambiaria, lo que seguirá -sin dudas- afectando las condiciones para un restablecimiento de las decisiones de compra y venta de inmuebles.