Radar Inmobiliario N°18

Reflexiones iniciales y síntesis

• En septiembre se registraron en CABA 2.181 operaciones de compraventa: un 24% menos que en septiembre de 2019 y que, sin embargo, implicó el mejor registro del año. Se acumulan, así, 28 meses de caída interanual consecutiva, es decir, la peor la racha negativa observada en la actividad, tanto en magnitud como en duración. La pandemia junto a la inestabilidad cambiaria continúan afectando la coyunturadel sector.
• Con un total de 98 actos concretados, en septiembre las escrituras con hipoteca marcaron un descenso del 74,5% frente al mismo mes de 2019 y representaron tan solo un 4,5% del total de las operaciones, es decir, la menor participación histórica luego del 0% de abril. El crédito hipotecario, lejos de traccionar el sector, no logró siquiera aportar el mínimo que solía generar cada mes.
• La cantidad de visitas a los cuatro principales sitios buscadores de inmuebles en septiembre tuvo una caída del 0,4% en comparación con agosto. Aunque representa una interrupción en relación a las 4 subas consecutivas anteriores, las 10 millones de visitas de este mes se aproximan a los valores pre-cuarentena.
• Respecto a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, la cantidad de departamentos en venta marcó un nuevo record. Zonaprop acumuló 29 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, con un aumento del 11,5% interanual y del 4,6% a nivel mensual, mientras que las cifras de Argenprop, respectivamente y con la misma tendencia, fueron del 19,5% y 3%.
• Los valores de publicación consolidan su tendencia a la baja en las principales fuentes analizadas. La caída interanual más pronunciada la midió Reporte Inmobiliario con una baja del 13,8% en agosto, en tanto que  los datos más actuales de Zonaprop y Properati mostraron -para septiembre- caídas interanuales respectivas de 5,6% y 4,4%. Se mantiene la fuerte dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, con una brecha que oscila entre el 10 y el 30%. En este contexto, 3 factores ayudan a consolidar la trayectoria a la rebaja de precios: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares, que en octubre tuvo una caída interanual del 30%; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento, que aumentó un 71% con relación a septiembre de 2019 y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler en mínimos de 2,4% anual.
• Por el lado de las expectativas, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA mostró una mejora del  50,8% en comparación con septiembre, mientras que, a nivel anual, lo hizo en un 134,5% acumulando 6 meses de crecimiento interanual. Sin embargo creemos que dicho resultado está, fuertemente influenciado por la predisposición para la compra de automóviles que, medidos en dólares, se abarataron muy fuertemente. Así, la mejora parece remitir al componente “automóviles” y no refleja lo que está sucediendo en el mercado de inmuebles.
• En los meses que viene, la economía enfrenta un escenario de alta volatilidad cambiaria producto de la demanda sostenida de atesoramiento de moneda extranjera -potenciada por la brecha cambiaria- y una oferta de dólares que se retrae; ambos factores contribuyen a la ralentización de las decisiones de compra y venta de inmuebles.