Radar Inmobiliario N°17

Reflexiones iniciales y síntesis

• Durante agosto se registraron en CABA 1.604 operaciones de compraventa de inmuebles, 45,9% menos que agosto de 2019. Se acumulan, de esta forma, 27 meses de caída interanual consecutiva, la peor la racha negativa que se registra. Nos encontramos así frente a la peor crisis de la historia del sector, tanto en magnitudes como por su duración. La pandemia y la inestabilidad cambiaria están afectando fuertemente el comportamiento wait and see, difiriendo las decisiones de compra.
• Con un total de 91 actos concretados, en agosto, las escrituras con hipoteca marcaron un descenso del 71,9% frente al mismo mes de 2019 y representaron tan solo un 5,7% del total de las operaciones. El crédito hipotecario, lejos de traccionar el sector, no logró siquiera aportar el mínimo que generaba todos los meses.
• La cantidad de visitas a los cuatro principales sitios buscadores de inmuebles presentó un crecimiento del 20% respecto del mes anterior. Se generaron 10,1 millones de visitas, acumulando 4 meses seguidos de crecimiento, luego del pronunciado descenso en abril de este año.
• Respecto a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, se sigue observando un aumento interanual en la cantidad de departamentos en venta. Así, Zonaprop acumuló 28 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos publicados, con un aumento del 7,4% interanual y del 6,1% a nivel mensual, mientras que las cifras de Argenprop, respectivamente y con la misma tendencia, fueron del 19,2% y 4,7%.
• Los precios consolidan la tendencia a la baja de los valores publicados en las principales fuentes analizadas. La caída interanual más pronunciada la midió Reporte Inmobiliario con una baja del 13,8% en agosto. Se mantiene la fuerte dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, con una brecha que oscila entre el 10 y el 30%. En este contexto, 3 factores ayudan a consolidar la trayectoria a la rebaja de precios: 1) el descenso del costo de la construcción en dólares, que en septiembre tuvo una caída interanual de 24,5%; 2) la cantidad de salarios en dólares necesarios para la adquisición de un departamento, que aumentó un 78% con relación a agosto de 2019 y 3) la menor rentabilidad bruta del alquiler, en mínimos (2,3% anual).
• Por el lado de las expectativas, la predisposición para la compra de automóviles y casas en CABA presentó un nuevo deterioro del 20,5% en comparación con agosto, en tanto que, a nivel anual, mostró una mejora del 43% y acumula 5 meses de crecimiento interanual.
• En los meses que viene, la economía enfrenta un escenario de alta volatilidad cambiaria producto de la demanda sostenida de atesoramiento (potenciada por la brecha cambiaria) y una oferta de dólares que se retrae, contribuyendo a la ralentización de las decisiones de compra y venta.