Radar Inmobiliario N°14/15

Reflexiones iniciales y síntesis

• La actividad inmobiliaria tuvo un ligero repunte a partir de mayo, luego de verse paralizada en abril de este año a causa de las restricciones del aislamiento social preventivo y obligatorio (ASPO). Durante junio se registraron 1405 operaciones, 106,3% más que en mayo. A pesar de que estos datos representan una caída interanual del 47,8%, implican un retorno a los valores del primer trimestre, previo a la crisis por la pandemia de COVID-19. Se realizaron 126 escrituras con hipotecas acumulando hasta junio un total de 399, lo que muestra una disminución del 68% interanual.
• En la nueva etapa del ASPO, la actividad inmobiliaria ha sido parcialmente habilitada, esto es, las visitas a los inmuebles continúan fuertemente restringida; esto pone un techo a la cantidad de operaciones que se pueden realizar.
• Para una tener una visión más actualizada de la situación de la demanda, hemos analizado las visitas a los portales buscadores de inmuebles. Los datos de junio marcan un total de 6,4 millones de consultas, lo que muestra un crecimiento 11% frente a mayo. Sin embargo, estos valores continúan muy por debajo de la media pre-pandemia.
• Respecto a la oferta y como contracara de la disminución de la demanda, se sigue observando un aumento interanual en el stock de departamentos en venta. Zonaprop acumula 26 meses de crecimiento interanual en el stock de departamentos, con un crecimiento interanual del 1,1% y mensual del 3,1%,  mientras que Argenprop presentó una caída mensual de 2,4% y un aumento interanual de 15%.
• Continúa la fuerte dispersión que existe entre los valores de publicación y los precios de cierre, con una brecha que oscila entre el 10 y el 30%. Consideramos que la confluencia de varios factores tiende a empujar a una baja persistente en los valores de publicación: 1) la caída en el costo de construcción en dólares (que en junio tuvo una caída interanual de 39,6%), 2) la reducción en la rentabilidad bruta de los alquileres que, con una disminución del 34%, alcanzó su nuevo mínimo histórico de 2% y 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento –medido en cantidad de salarios en dólares– aumentó un 90% en relación a junio de 2019.
• Por el lado de las expectativas para el sector, desde mediados de julio se amplió la brecha entre el dólar oficial y el paralelo a más del 85%, lo que podría limitar la demanda en el sector inmobiliario a través de la merma en el poder de compra de los salarios en dólares. Asimismo, esta diferencia podría influir en las expectativas de suba del tipo de cambio y explicar, a su vez, la menor dinámica del sector agro-exportador, principal driver de demanda, en los próximos meses. En el primer semestre, la liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero tuvo una la baja de 13,2% frente al mismo período de 2019. En este contexto, la formación de activos externos fue compatible con los controles cambiaros actuales, que afectan directamente al sector inmobiliario debilitando la demanda. Estos ascendieron a 337 millones en mayo, esto es, un 106% más que abril.
• Finalmente, la predisposición para la compra de bienes durables en CABA –pese a tener una caída respecto de junio del 5,8%– acumula 3 fuertes subas interanuales consecutivas, con un aumento para julio del 27,8% superior al de julio de 2019.