Radar Inmobiliario N°12/13

Reflexiones iniciales y síntesis

• El aislamiento social, preventivo y obligatorio decretado por el Poder Ejecutivo -que comenzó a regir el 20 de marzo de 2020 como respuesta frente al avance de la pandemia de COVID-19/coronavirus- paralizó la actividad inmobiliaria casi al 100%.
• Este cierre se dio sobre un sector que ya se encontraba en estado agónico. En efecto, los registros de escrituras mensuales venían -mes a mes- marcando mínimos históricos y el año 2019 había cerrado como aquel con menor cantidad de operaciones registradas de la historia.
• Hasta febrero de 2020, la crisis inmobiliaria podía ser explicada únicamente por factores domésticos con componentes fuertemente idiosincráticos. Desde el inicio de la pandemia, se sumaron a este escenario diversos elementos del contexto internacional: shock en el mercado de capitales y en los flujos de capitales internacionales, shock en el precio de los commodities y depresión del comercio internacional, en un contexto donde la principal potencia del mundo (EEUU) pasó de estar en mínimos históricos de desempleo a niveles similares a los de la crisis de 1929.
• La pandemia de COVID-19 está impactando de lleno en la economía del país configurándose tanto como un shock de oferta negativo (operando por el lado de la producción de las empresas), como un shock de demanda negativo (operando por el lado de los ingresos de las familias). Ambos elementos deterioran fuertemente la macroeconomía, los ingresos y las expectativas en general, agregando un nuevo driver negativo para el sector inmobiliario.
• En este contexto, los últimos datos de abril -con el impacto pleno del confinamiento obligatorio- no trajeron ninguna sorpresa: se realizaron tan sólo 7 escrituras, lo que representa una caída del 99,5% en relación a marzo. Por supuesto, no existe precedente a una cantidad de operaciones tan baja en toda la historia. Con este dato, se acumulan 23 meses consecutivos de caídas interanuales en la cantidad de operaciones. Con el impacto de la pandemia de COVID-19, ya no queda duda que esta crisis va a constituirse como la crisis inmobiliaria más profunda y de más larga duración de la historia del país.
• Es importante remarcar que si bien la actividad inmobiliaria quedó habilitada en la C.A.B.A a partir del día 14 de mayo, sólo pasaron a estar permitidas las tareas administrativas, quedando imposibilitadas las visitas a inmuebles por parte de clientes potenciales. Por lo tanto, las operaciones del sector de real estate siguen restringidas en la práctica a las reservas efectuadas con anterioridad al aislamiento obligatorio, o para aquellos compradores que deciden avanzar en su compra mediante visitas virtuales. Por supuesto, tampoco podemos excluir un escenario donde tanto el comprador, como la inmobiliaria y los vendedores actúen por fuera de la ley y realicen visitas presenciales que luego deriven en una escritura traslativa de dominio. Asumimos que esto, de ocurrir, solo pueda darse en forma muy marginal. En este sentido, los datos de mayo continuarán con un fuerte impacto del confinamiento y podemos anticipar una cantidad muy baja de operaciones.
• Si bien la crisis del sector es profunda, los últimos datos disponibles sobre cantidad de operaciones reflejan únicamente el impacto del confinamiento y no la coyuntura real del sector. Una visión más ajustada al estado actual de la demanda se puede encontrar en los datos de visitas a los principales portales buscadores de inmuebles. La caída de las visitas entre enero y abril de 2020 para todos los principales portales -considerados en forma agregada- es del 62,7%. Por el lado de las consultas que reciben las inmobiliarias se estima un caída del 80%.
• La contracara de la fuerte caída en la demanda continúa siendo el aumento exponencial del stock de propiedades ofrecidas desde marzo del 2018. Con el mes mayo de 2020, se acumulan 22 meses de crecimiento interanual sin interrupción de la oferta de departamentos en Argenprop, con un incremento interanual del 23,9%. Durante estos meses el principal portal de búsquedas mostró fuertes caídas en la cantidad de inmuebles publicados, debido principalmente a los problemas económicos que enfrentan las inmobiliarias para mantener la inversión en publicidad.
• El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la reducción en la cantidad de operaciones generan una doble presión para la caída de los precios. En los últimos meses, se puede observar una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Tanto los datos de Reporte Inmobiliario como los de ZonaProp revelan un proceso de caída de los precios en franca aceleración. El dato de Reporte Inmobiliario es el más contundente, con una caída interanual del 11,4% para el mes de mayo. Zonaprop, por su parte, acumula 9 meses de caídas interanuales y en abril tuvo la mayor baja mensual desde que publica datos.
• Los precios de publicación han dejado de ser un buen termómetro de la coyuntura del sector, dada la gran dispersión existente y la brecha de entre un 10 y 30% entre los valores de publicación y de cierre (que se observa durante los últimos meses y que venimos señalando en los informes anteriores). Desde el lado estrictamente inmobiliario, entendemos también que la profundización de la crisis por el COVID-19 va a acelerar la caída de los precios de los inmuebles, quizás no tanto por el lado de la demanda -que ya estaba haciendo ofertas muy agresivas-, pero sí por el lado de los vendedores, que seguramente estarán más abiertos a re-publicar sus departamentos en precios más ajustados.
• Existe un creciente consenso dentro de los principales referentes del sector sobre una baja generalizada y de importante magnitud en precios.
• Los principales indicadores que apoyan esta afirmación son los siguientes: a) la fuerte caída en los costos de construcción (que se sitúa en mínimos históricos de los últimos 13 años, habiendo caído 60% desde el máximo de 2017), b) la caída en la rentabilidad bruta de los alquileres (que se encuentra en su mínimo histórico, rozando el 2,4% anual ),y c) la fuerte suba en el esfuerzo necesario en términos de salarios medidos en dólares para comprar un inmueble (que se duplicó respecto del promedio de los últimos años).
• Por el lado de las expectativas, la combinación del “cepo”, el impuesto a la compra de divisas, la incertidumbre respecto de la negociación de la deuda externa y el impacto de la cuarentena sobre la economía, recalentó la brecha entre los tipos de cambios paralelos y el oficial, que ha llegado a un máximo de 96% para el caso del “blue”. Este indicador es muy relevante en el sector inmobiliario dado que la estabilidad del tipo de cambio es una condición necesaria (aunque no suficiente) para su recuperación.
• Esto genera una expectativa fuerte de devaluación del tipo de cambio oficial y trae aparejado un comportamiento marcadamente especulativo por parte de diferentes actores, entre ellos los exportadores.
• La liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero para el acumulado del año asciende a USD 5018 millones, esto es, el menor nivel de liquidaciones en 13 años, generando mayor presión sobre el tipo de cambio.
• La predisposición para la compra de bienes durables (automóviles y casas) aumentó fuertemente durante mayo para la C.A.B.A, aumentando un 154,4% en relación a abril y un 3,1% en relación al mismo mes del año pasado. Si bien la base de comparación a nivel mensual es extremadamente baja, la buena noticia es que parece que el indicador parece haber tocado su piso.