Radar Inmobiliario Nº11

 Reflexiones iniciales y síntesis

• El aislamiento/distanciamiento social, obligatorio y preventivo decretado por el Poder Ejecutivo -que comenzó a regir el 20 de marzo de 2020 como respuesta frente al avance de la pandemia de COVID-19/coronavirus- paralizó la actividad inmobiliaria al 100%. Ya días antes de ser decretado el confinamiento, el Registro de la Propiedad Inmueble de la C.A.B.A. había dejado de operar -incluso bajo el formato digital-, razón por la cual, las pocas operaciones que estaban en marcha no se pudieron concretar.
• Este cierre se dió sobre un sector que ya se encontraba en estado agónico. En efecto, losregistros de escrituras mensuales venían mes a mes marcando mínimos históricos y el año 2019 había cerrado como aquel con menor cantidad de operaciones registradas de la historia.
• Hasta febrero de este año, la crisis inmobiliaria podía ser explicada únicamente por factores domésticos con componentes fuertemente idiosincráticos. Desde ahora, se suman a este escenario diversos elementos del contexto internacional: shock en el mercado de capitales y en los flujos de capitales internacionales, shock en el precio de los commodities, depresión del comercio internacional, en un contexto donde la principal potencia del mundo -EEUU pasó de estar en mínimo histórico de desempleo a niveles similares a los de la crisis de 1929.
• Asimismo, la pandemia de COVID-19 está impactando de lleno en la economía del país y se erige como un shock de oferta negativo (con primeras y segundas vueltas), como un shock de demanda negativo, operando por el lado de los ingresos. Tanto el shock internacional, como los internos de oferta y demanda, impactan fuertemente en la macroeconomía, los ingresos y las expectativas en general y es de esperarse que hagan lo propio sobre un ya crítico sector inmobiliario.
• En este contexto, los últimos datos disponibles -febrero- no reflejan la coyuntura actual del sector y los analizamos exclusivamente a efectos de discutir algunas conclusiones básicas. A pesar de ello hay datos más recientes que sumaremos a efectos de contribuir a pensar con realismo el delicado escenario.
• Antes de la crisis del COVID-19, la explicación de la gravedad de la crisis inmobiliaria yacía en las siguientes variables: a) ausencia de un sendero estable de tipo de cambio, b) caída del poder de compra de los salarios medidos en dólares, c) desaparición de las hipotecas (y consecuente sustracción de un fuerte componente de la demanda), d) deterioro en el nivel de expectativas, e) la regulación a la compra de dólares (“cepo”), f) impuesto del 30% para la compra de divisas, g) aumento del impuesto a los bienes personales (lo que desincentiva la inversión en propiedades) y -finalmente- h) suba de retenciones al agro, lo que también restringe un componente de la demanda que vertía el exceso de divisas al sector del real estate.
• La vía directa por la cual el COVID-19 impacta en el sector inmobiliario es evidente: sin desplazamiento de personas, los actores que intervienen en las operaciones no pueden llevarlas a cabo, de modo que no se producen ni compraventas ni alquileres. Las vías indirectas operan a través de la profundización de shocks sobre las variables que analizamos en el punto anterior: mayor volatilidad del tipo de cambio (o de la brecha), mayor deterioro del salario real en dólares y fortísimo deterioro de las expectativas.
• Si tuviéramos que esbozar algún dato “positivo” con esta coyuntura, deberíamos llamar la atención sobre el hecho de que el actual contexto internacional pone al equipo económico del gobierno nacional en mejores condiciones para renegociar la deuda externa. Entendemos por este proceso a aquel vinculado a la posible extensión del período de gracia para el repago y una mayor quita de la deuda. Esto podría ser clave una vez que se reactive la economía para tener una menor escasez de dólares, lo que a su vez podría permitir un mayor nivel de estabilidad cambiaria, mayor nivel de actividad (por el mayor espacio fiscal) y –quizás– hasta permitiría relajar en cierta medida algunos controles cambiarios (aunque esto sería en el mediano plazo).
• Respecto a lo señalado, es también auspicioso el saldo comercial del primer bimestre. A pesar de la caída de los precios de las commodities y el fuerte deterioro del comercio internacional a escala global, el saldo comercial para dicho periodo, exhibió un superávit de 2.151 millones de dólares. Esto se explica, en parte, por la caída de las importaciones que resulta de la tendencia recesiva que arrastraba la economía a principios de 2020. Esta situación -de concretarse una buena negociación con los acreedores- puede constituir una relativa fortaleza para proyectar el escenario de divisas y reservas a futuro.
• A la luz del contexto actual, los últimos datos disponibles sobre cantidad de operaciones -las escrituras- quedan relativamente desactualizados para producir un análisis concluyente. Los datos con los que se cuenta permiten señalar, sin embargo, la continuidad de una clara tendencia: las operaciones se redujeron a su mínima expresión y quedaron circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas que no pudieron ser postergadas.
• Por el contrario, una visión más ajustada al estado actual de la demanda se puede encontrar en los datos de visitas a los principales portales buscadores de inmuebles: estas muestran caídas de entre un 40 y 50% en relación a promedios mensuales anteriores y marcan la pauta futura de los niveles de actividad una vez que termine el confinamiento.
• La contracara de la fuerte caída en la demanda continúa siendo el aumento exponencial del stock de propiedades ofrecidas desde marzo del 2018. Con el mes de marzo de 2020, se acumulan 22 meses de crecimiento interanual sin interrupción de la oferta de departamentos. En dicho mes se publicaron -en promedio- más de 90.858 departamentos en la C.A.B.A., lo que implicó un crecimiento interanual del 28,2%.
• El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la reducción en la cantidad de operaciones generan una doble presión para la caída de los precios. En los últimos meses, se puede observar una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Tanto los datos de Reporte Inmobiliario como los de ZonaProp revelan un proceso de caída de los precios en franca aceleración. El dato de Reporte Inmobiliario es el más contundente, al marcar una caída del 8,8% internanual en febrero de 2020.
• Por otro lado, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 10 y 15% por debajo del valor de publicación, es decir, bastante por encima del 5% histórico. Desde el lado estrictamente inmobiliario, entendemos también que la profundización de la crisis por el COVID-19 va a acelerar la caída de los precios de los inmuebles, quizás no tanto por el lado de la demanda -que ya estaba haciendo ofertas muy agresivas-, pero sí por el lado de los vendedores, que seguramente estarán más abiertos a re-publicar sus departamentos en precios más ajustados.
• Los costos de la construcción medidos en dólares cayeron un 29,7% desde mayo de 2018, un 42,7% desde el máximo de mayo 2017 y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años.
• Es probable que el nuevo escenario que plantea el COVID-19 impacte fuertemente en las expectativas, pero aún no se ve reflejado en las principales variables que habitualmente recogemos en este informe por el retraso que existe en la publicación de los datos.
• Como anticipo del nivel de actividad a nivel agregado, cabe señalar el comportamiento de los despachos de cemento publicados por la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP). A pesar de que este no es un dato que relevemos regularmente en este informe, creemos pertinente destacarlo para comprender el contexto doméstico y el escenario macroeconómico que inciden decisivamente en la actividad inmobiliaria. Los despachos de cemento cayeron en marzo un 46,5% respecto al mismo mes del año anterior, mientras que las entregas fueron un 26,8% menores a las de febrero. Asimismo, en marzo, la capacidad instalada de las empresas que conforman la AFCP registró un uso que apenas superó el 39%. Este desempeño profundiza la caída que comenzó con la recesión iniciada en 2018. De este modo, la caída prevista por el sector para este año (-20,5%) parece casi una expresión de deseo.
• La combinación del “cepo”, el impuesto a la compra de divisas, la incertidumbre respecto de la negociación de la deuda externa y el impacto de la cuarentena sobre la economía han recalentado la brecha entre los tipos de cambios paralelos y el oficial, llegando a un máximo de casi el 40% para el caso del contado con liquidación.
• Estos niveles de spread encienden las alertas sobre la sostenibilidad de este nivel de tipo de cambio.
• El impacto pleno del recrudecimiento de los controles cambiarios -tanto a personas físicas como jurídicas- ha logrado contener plenamente la formación de activos externos en febrero, alcanzando solo los 114 millones de dólares en dicho mes. Si bien esto es a priori positivo porque refuerza las reservas del BCRA, impacta negativamente en el sector de real estate al sustraer un fuerte componente de la demanda.
• La liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero fue del USD 1060 Millones, el menor nivel de liquidaciones en 11 años por una suma de factores que incluyen: a) el adelantamiento de liquidaciones hacia fines de 2019 y b) el impacto de la pandemia de COVID-19, tanto a nivel de precio de los commodities como en problemas a lo largo de la cadena logística.
• La predisposición para la compra de bienes durables (automóviles y casas) cayó fuertemente durante marzo para la C.A.B.A, reduciéndose un 9,2% a nivel mensual. Dicho guarismo aún no captura plenamente el impacto del COVID-19.