Radar Inmobiliario Nº10

Reflexiones iniciales y síntesis

• La crisis inmobiliaria continúa rompiendo records negativos y ya supera en términos de duración a las crisis del Tequila, de 2001 y de 2008, siendo únicamente superada por la que comenzó con el cepo de fines de 2011 -que acumuló 26 meses de caída interanual en las operaciones-. El año 2019 cerró con el mínimo histórico de operaciones desde que se lleva el registro.
• La explicación de la gravedad de la crisis inmobiliaria actual yace en las siguientes variables: a) ausencia de un sendero estable de tipo de cambio, b) caída del poder de compra de los salarios medidos en dólares, c) virtual desaparición de las hipotecas (que sustrae un fuerte componente de la demanda), d) deterioro en el nivel de expectativas, e) la regulación a la compra de dólares (“cepo”), f) impuesto del 30% para la compra de divisas, g) aumento del impuesto a los bienes personales (que desincentiva la inversión en propiedades), y -finalmente- y h) la suba de retenciones al agro que restringe un fuerte componente de la demanda que vertía el exceso de divisa al sector del real estate.
• La profundización del control de cambios hacia fines de octubre logró cierta pax cambiaria, condición necesaria pero no suficiente para reactivar el sector.
• Los datos de enero reflejaron de lleno el impacto del denominado Impuesto PAÍS, en meses estacionalmente bajos de actividad.
• En este escenario, la caída interanual de las escrituraciones en enero fue del 31,4% y acumula ya 20 meses de descenso; esto permite caracterizar al periodo como una de las peores crisis que conoció el sector inmobiliario. El dato de enero refleja nuevamente el peor guarismo para dicho mes desde que se tiene registro (1994). Las operaciones con créditos hipotecarios volvieron a verse fuertemente afectadas y solo representaron el 8% del total. Se concretaron tan solo 111 operaciones con crédito, el menor guarismo desde que se lleva el registro (2009).
• Las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas que no pudieron ser postergadas.
• La contracara de la fuerte caída en la demanda continúa siendo el aumento exponencial desde marzo del 2018 del stock de propiedades ofrecidas. Con el mes de febrero, se acumulan 21 meses de crecimiento interanual sin interrupción de la oferta de departamentos. En dicho mes se publicaron -en promedio- más de 89.142 departamentos en la C.A.B.A., lo que implicó un crecimiento interanual del 31,7%.
• El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la cantidad de operaciones generan una doblepresión para la caída de los precios. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Tanto los datos de Reporte Inmobiliario como los de ZonaProp revelan un proceso de caída de los precios con tendencia hacia la aceleración. El dato de Reporte Inmobiliario es el más contundente y marca una caída del 8,8% internanual en febrero de este año.
• Por otro lado, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5 y 15% por debajo del valor de publicación, es decir, bastante por encima del 5% histórico.
• Los costos de la construcción medidos en dólares acumulan en diciembre una caída del 40% en relación a mayo de 2018 y de un 51% en relación al máximo de mayo 2017, y se encuentran en niveles mínimos respecto de los últimos 11 años.
• La reinstauración de las regulaciones cambiarias y el impuesto al 30% a la compra de divisas plantean un nuevo escenario que modifica los principales determinantes en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos. Esto impacta fuertemente en las expectativas de devaluación. Por otro lado, el impuesto del 30% lo hace directamente en el poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares, debilitando fuertemente un factor de demanda en el sector.
• El impacto pleno del recrudecimiento de los controles cambiarios -tanto a personas físicas como jurídicas- logró contener plenamente la formación de activos externos en enero, mostrando una FAE de tan solo 152 millones de dolares, versus un promedio mensual para 2019 de 2239 millones por mes. Si bien esto es a priori positivo porque refuerza las Reservas del BCRA, impacta negativamente en el sector de real estate, al sustraer un fuerte componente de la demanda.
• La esperada suba de las retenciones produjo en diciembre una estrategia de adelantamiento en la liquidación de las divisas y, por esta razón, durante enero y febrero dicho proceso se ralentizó fuertemente. Esta variable puede constituirse como un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles.
• La predisposición para la compra de bienes durables (automóviles y casas) mejoró durante febrero para la C.A.B.A, aumentando un 3,6% a nivel mensual y 4,4% a nivel interanual, en un contexto donde ya se encuentran delineados los principales ejes de la política económica.