Radar Inmobiliario Nº7

Reflexiones iniciales y síntesis 

• El impacto sobre la economía del resultado de las elecciones presidenciales puso nuevamente en evidencia la fragilidad macroeconómica del país. La profundización del control de cambios logró hacia fines de octubre cierta pax cambiaria. No obstante, la combinación de incertidumbre política, volatilidad cambiaria y control de cambios generó una frenada brusca sobre un mercado ya casi paralizado.
• Los canales por los cuales la profundización de la crisis económica impactan en el mercado inmobiliario siguen siendo los mismos que hemos venido analizando en los informes previos: a) la caída del poder de compra de los salarios medidos en metros cuadrados, b) la virtual desaparición de las hipotecas que sustrae un fuerte componente de la demanda, y -finalmente- c) el deterioro en el nivel de expectativas. A esto se le adiciona ahora d) la regulación instaurada a la compra de dólares que impacta principalmente en las operaciones de compraventa con hipotecas.
• La cantidad de escrituraciones -las ventas- acumula una caída interanual del 14,1%, es decir, 17 meses de descenso en la comparación interanual, lo que permite caracterizar al periodo como una de las peores crisis que conoció el sector inmobiliario,  solo superada por el periodo post cepo de 2011. El dato de octubre refleja el segundo peor registro un mes de octubre desde que se tiene registro (1994). Las operaciones con créditos hipotecarios han recuperado algo de terrero tanto a nivel de cantidad de operaciones como de porcentajes sobre las operaciones totales, pero se encuentran aún por debajo de los promedios anteriores a la crisis.  
• En este contexto, las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas operaciones que no pudieron ser postergadas. Para 2019 se proyecta el mínimo registro histórico de operaciones.
• La contracara de la caída en la demanda fue la fuerte acumulación de departamentos sin vender. De esta forma, el stock de departamentos lleva 21 meses de crecimiento ininterrumpido, con un aumento internanual del 40,8%. La tasa de crecimiento del stock mensual de departamentos que venía desacelerando, creció un 3%.  Este incremento contrasta con otros períodos históricos donde las elecciones estaban asociadas a una caída en la oferta de inmuebles, de modo que constituye una novedad.
• El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la demanda generan una doblepresión para la caída de los precios.
• Los valores de publicación -precios de lista- de los departamentos comienzan finalmente a afianzar su disminución en todos los horizontes temporales. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. En la comparación interanual los datos de Reporte Inmobiliario mostró en noviembre una caída interanual del -4,4%. Por su parte, los datos de Zonaprop muestran 3 meses de caídas consecutivas, con una baja del 1,5% interanual hasta octubre. Los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5 y 15% por debajo del valor de publicación.
• Los costos de la construcción medidos en dólares acumulan en octubre una caída del 34% en relación a mayo de 2018 y de un 46% en relación al máximo de mayo 2017.
• Las recientes regulaciones cambiarias plantean un nuevo escenario que modifica los principales determinantes en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos, impactando fuertemente en las expectativas de devaluación. Durante las primeras tres semanas de noviembre el spread entre el tipo de cambio oficial y el contado con liquidación fue del 28%, encendiendo las alertas sobre la sostenibilidad de este nivel de tipo de cambio.
• La implementación tardía del recrudecimiento del cepo no logró contener la vertiginosa búsqueda de dolarización de activos. De esta forma, en octubre se produjo una formación de activos externos de USD 4.125 millones, lo que representa un aumento del 36,9% con respecto al nivel de septiembre post resultado electoral.
• La reinstauración de la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores puede contribuir a sumar un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles. El dato de octubre muestra una recuperación en la liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero, con un total liquidado de 1.978 millones de dólares. Esto representa un aumento del 67,1% con respecto al mismo mes de 2016 y marca el mejor registro desde el año 2003.
• La predisposición para la compra de bienes durables en la CABA que requieren mayor inversión (automóviles y casas) se deteriora por quinto mes consecutivo y se encuentran en niveles mínimos. En efecto, el dato de noviembre muestra una caída mensual del 8,5% en relación con octubre.