Radar Inmobiliario Nº6

Reflexiones iniciales y síntesis

• La depreciación del peso posterior a las elecciones P.A.S.O y la incertidumbre política de cara a las elecciones presidenciales impactaron fuertemente en un mercado inmobiliario que ya se encontraba en estado agónico.
• El impacto sobre la economía de las elecciones de agosto puso en evidencia la fragilidad macroeconómica del país. Las medidas económico-financieras (default selectivo, reinstauración del control de cambios) contribuyeron a acelerar la corrida cambiaria que devino rápidamente en una corrida de tipo bancario, en el segmento de depósitos en dólares. La combinación de incertidumbre política, volatilidad cambiaria y control de cambios generó una frenada brusca sobre un mercado ya casi paralizado.
• Los canales por los cuales la profundización de la crisis económica impactan en el mercado inmobiliario siguen siendo los mismos: a) la caída del poder de compra de los salarios medidos en metros cuadrados, b) la virtual desaparición de las hipotecas que sustrae un fuerte componente de la demanda, y -finalmente- c) el deterioro en el nivel de expectativas. A esto se le adiciona ahora la regulación instaurada a la compra de dólares que d) impacta principalmente en las operaciones de compraventa con hipotecas.
• La cantidad de escrituraciones -las ventas- acumula una caída interanual del 19,0%, es decir, 16 meses de descenso en la comparación interanual, lo que permite caracterizar al periodo como una de las peores crisis que conoció el sector inmobiliario, solo superada por el periodo post cepo de 2011. El dato de septiembre refleja la menor cantidad de escrituraciones realizadas desde que se tiene registro (1994). Las operaciones con créditos hipotecarios han recuperado algo de terreno tanto a nivel de cantidad de operaciones como de porcentajes sobre las operaciones totales, pero se encuentran aún por debajo de los promedios anteriores a la crisis.  
• En este contexto, las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas operaciones que no pudieron ser postergadas. Para 2019 se proyecta el mínimo registro histórico de operaciones.
• La contracara de la caída en la demanda fue la fuerte acumulación de departamentos sin vender. De esta forma, el stock de departamentos lleva 20 meses de crecimiento ininterrumpido, con un aumento internanual del 43,7%. El stock de departamentos -que venía creciendo entorno al 2% mensual- comienza atenuar, lógicamente, su crecimiento. Este incremento contrasta con otros períodos históricos donde las elecciones estaban asociadas a una caída en la oferta de inmuebles, de modo que constituye una novedad.
• El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la demanda generan una doblepresión para la caída de los precios.
• Los valores de publicación -precios de lista- de los departamentos comienzan finalmente a afianzar su disminución en todos los horizontes temporales. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5% y 15% por debajo del valor de publicación.
• Los costos de la construcción medidos en dólares acumulan una caída del 33% en relación a mayo de 2018 y de un 45% en relación al máximo de mayo 2017.
• Las recientes regulaciones cambiarias plantean un nuevo escenario que modifica los principales determinantes en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos, impactando fuertemente en las expectativas de devaluación. En la semana previa a las elecciones presidenciales, el spread entre el tipo de cambio oficial y el contado con liquidación llegó al 35%.
• La formación de activos externos -mal llamada ‘fuga de capitales’- continúa en niveles alarmantes en un contexto de control de cambios: en septiembre fue de USD 3013 millones.
• Por otro lado, la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores puede contribuir a sumar un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles. El dato de septiembre muestra un recuperación en la liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero, con un total liquidado de 2094 millones de dólares, lo que representa un aumento del 59,7% con respecto a 2016 y marca el segundo mejor registro desde el año 2003 (con excepción del año 2011).
• La predisposición para la compra de bienes durables en la CABA que requieren mayor inversión (automóviles y casas) se deteriora por cuarto mes consecutivo y se encuentran en niveles mínimos. En efecto, el dato de octubre muestra una caída mensual del 8% en relación con septiembre.