Radar Inmobiliario Nº5

Reflexiones iniciales y síntesis

• La depreciación del peso posterior a las elecciones P.A.S.O impactó fuertemente en un mercado inmobiliario que aún no encontraba piso, luego de la depreciación del dólar del año pasado. El impacto del resultado electoral puso en evidencia la fragilidad macroeconómica del país. Las medidas económico-financieras (default selectivo, seguido de una reinstauración del control de cambios) contribuyeron a acelerar la corrida cambiaria que devino rápidamente en una de tipo bancario, en el segmento de depósitos en dólares. La combinación de incertidumbre política, volatilidad cambiaria y control de cambios supuso una frenada brusca operada sobre un mercado ya casi paralizado.
• Los canales por los cuales el nuevo escenario económico impactan en el mercado inmobiliario siguen siendo los mismos: a) la caída del poder de compra de los salarios medidos en metros cuadrados, b) la virtual desaparición de las hipotecas, y -finalmente- c) por su impacto a nivel de las expectativas. A esto se le adiciona ahora la regulación instaurada a la compra de dólares que d) impactan principalmente en las operaciones de compraventa con hipotecas.
• La cantidad de escrituraciones -las ventas- acumulan una caída interanual del 35,1%, acumulando 15 meses de caída en la comparación interanual, situándose dentro de las peores crisis que conoció el sector inmobiliario, y solo superada por el periodo post cepo de 2011. Las operaciones con créditos hipotecarios se encuentran en los mínimos históricos, tanto a nivel de cantidad de operaciones como de porcentajes sobre las operaciones totales.
• La contracara de la caída en la demanda fue la fuerte acumulación de departamentos sin vender. De esta forma, el stock de departamentos acumula 19 meses de crecimiento ininterrumpido, con un aumento internanual del 49,3%. El stock de departamentos ha crecido -en promedio- un 2% mensual en lo que va del año. Este incremento contrasta con otros períodos históricos donde las elecciones estaban asociadas a una caída en la oferta de inmuebles, de modo que constituye una novedad.
• El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la demanda generan una doblepresión para la caída de los precios.
• Los valores de publicación -precio de lista- de los departamentos comienzan a afianzar su disminución en la comparación internual y trimestral. En los últimos meses se observa una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados.
• Por su parte, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5% y 15% por debajo del valor de publicación.
• Los costos de la construcción medidos en dólares acumulan una caída del 33% en relación a mayo de 2018 y de un 45% en relación al máximo de mayo 2017.
• Las recientes regulaciones cambiarias plantean un nuevo escenario que modifica los principales determinantes en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos, impactando en las expectativas de devaluación. Por otro, la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores puede contribuir a sumar un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles.